أكد الدكتور حسن الصادي، أستاذ الاقتصاد بجامعة القاهرة، في بودكاست له، أن الاستثمار في العقار لا يأتي بلا تكلفة، بل يحمل تكلفة مخفية يطلق عليها الاقتصاديون اسم “تكلفة الفرصة البديلة”، والتي تمثل قيمة العوائد التي يمكن أن يحصل عليها المستثمر لو اختار بدائل استثمارية أخرى بدلاً من وضع أمواله في العقار.
العقار بياكل وبيشرب
وشرح الصادي الفكرة قائلاً: “العقار بياكل وبيشرب كل سنة تكليفة الفرصة البديلة”، بمعنى آخر، لو كانت الوحدة العقارية سعرها 2 مليون جنيه، وكان الشخص ممكن يضع نفس المبلغ في البنك بعائد 25% سنويًا، كان سيكسب 500 ألف جنيه كل سنة، لكن عند الاستثمار في العقار، يخسر المستثمر هذه العوائد، وبالتالي كل سنة تضيع عليه فرصة تحقيق مكاسب أكبر، ومع مرور السنوات، تتراكم هذه الخسائر لتصبح مبالغ كبيرة.
الخصومات الكبيرة للوحدات النقدية
وأشار الصادي أن يوجد مطور عقاري كبير اوضح سابقاً إلى أن الوحدات النقدية، أو ما يُعرف بالكاش، غالباً ما تُباع بخصم كبير يصل إلى حوالي 65% من السعر المعلن.
يعني مثلاً، الوحدة التي يُعلن عنها بسعر 2 مليون جنيه، قد تكون قيمتها الحقيقية حوالي 700 ألف جنيه فقط، ويبين هذا الفرق الكبير بين السعر المعلن والقيمة الفعلية كيف أن السوق العقاري أحياناً يضع المستهلك في موقف صعب، ويكشف عن صعوبات في الشفافية عند التعامل مع الأسعار والمبيعات.
لعبة القسط والممارسات غير العملية
وأوضح الصادي أن فكرة “لعبة القسط” في السوق العقاري ليست عملية على أرض الواقع. معظم العاملين في السوق لا يمتلكون خلفية علمية أو دراسة حقيقية في الاستثمار أو التمويل العقاري، حيث أن التعليم المتخصص في هذا المجال محدود جداً في مصر، وأضاف أن السوق غالباً ما يتم التحكم فيه من قبل متلاعبين يركزون على التسويق والتحصيل، دون أي دراسة اقتصادية أو مالية للوحدات، مما يضع المستثمرين والمستهلكين أمام تحديات كبيرة.
المطور يسيطر على كل شيء
وأشار الصادي إلى أن المطور العقاري في مصر غالباً ما يدمج بين أدوار متعددة غير قانونية، حيث يعمل في الوقت نفسه كمطور ومسوق وممول للوحدات، ويدير كل شيء بنفسه داخل المشروع أو الكمبوند، وهذه الممارسات ممنوعة تنظيمياً، لكنها تحدث فعلياً، ما يجعل السوق أقرب إلى شكل تسويقي وليس سوق حقيقي، ويؤثر على شفافية الأسعار وتنظيم المشاريع.
من يتحمل المسؤولية في البناء؟
وتساءل الصادي: “مين اللي يبني الوحدة العقارية، المطور ولا المستهلك؟” وأوضح أن المطور العقاري هو المسؤول الأساسي عن بناء المشروع، لكنه في كثير من الحالات لا يمتلك المال الكافي لإتمام المشروع بالكامل.
لذلك، يضطر المطور إلى الاعتماد على المستهلك الذي يشتري الوحدة لدفع جزء من تكاليف البناء نيابة عنه، سواء نقدًا أو عبر الأقساط. هذا يجعل المستهلك يتحمل جزءًا من المخاطرة المالية، ويكشف كيف أن بعض المطورين يستخدمون أموال المشترين كتمويل لإكمال البناء، بدلًا من تحمل كامل التكاليف بأنفسهم.
