قال الدكتور باسم حشاد الخبير الاقتصادي، إن القطاع العقاري يمثل أحد أهم محركات النمو في الاقتصاد المصري خلال السنوات العشر الأخيرة، مؤكدًا أن أهمية القطاع ترجع إلى تشابكه مع مختلف الأنشطة الاقتصادية وقدرته على استيعاب أعداد كبيرة من العمالة.
وحذر حشاد في تصريح خاص لـ”الحرية” من أن استمرار زيادة المعروض العقاري دون ضبط آليات التنفيذ والتشريعات قد يخلق أزمة عرض خلال الفترة المقبلة، موضحا أن هذه الأزمة قد تتحول إلى ركود يضغط على الأسعار بصورة قوية، لكنه استبعد في الوقت نفسه وصول السوق المصرية إلى فقاعة عقارية بالمفهوم الذي شهدته أسواق أخرى.
العقار من أهم مسرعات النمو في مصر
وأوضح حشاد، أن القطاع العقاري كان خلال السنوات العشر الأخيرة واحدًا من أهم ما يمكن وصفه بـ”مسرعات النمو” أو Accelerators للاقتصاد المصري، نظرًا لأنه القطاع الذي تتشابك داخله تقريبًا كل القيم المضافة في القطاعات الاقتصادية المختلفة.
وأشار الخبير الاقتصادي، إلى أن القطاع يجمع بين المواد الخام والخدمات بمختلف أشكالها، فضلا عن تشغيل العمالة، وقدرته على استيعاب أكبر عدد من العمالة، خاصة العمالة اليومية والموسمية والمؤقتة.
وقال باسم، إن هذه العمالة تمثل “صداعًا كبيرًا لازم نعترف بيه”، معتبرًا أن القطاع العقاري هو الوحيد القادر على امتصاص هذا الصداع والتعامل معه.
وأضاف حشاد، أن أهمية القطاع لا تتوقف عند التشغيل، إذ اعتمد حجم كبير جدًا من المدخول الاقتصادي خلال السنوات العشر الأخيرة على العقار والمشروعات العقارية.
وأوضح الخبير الاقتصادي، أن الحكومة أدركت أن القطاع يمثل أحد الملاذات الأخيرة لتصريف القوى الشرائية، والتحكم في التضخم وزيادة الدخل، وحتى التحكم في عرض النقود.
وتابع: أن العودة إلى سياسات البنك المركزي النقدية خلال السنوات الماضية تكشف عن وجود قدر كبير من التناغم بين هذه السياسات وبين الرغبة في تنمية وزيادة حجم القطاع العقاري ومساهمته في الاقتصاد الوطني.
أزمة العرض هي مصدر القلق الحقيقي
وانتقل الخبير الاقتصادي، إلى مستقبل القطاع، مؤكدًا أن مصدر القلق الأساسي بالنسبة له ولعدد من الاقتصاديين يرتبط بما سيحدث بعد انتهاء الدورة العقارية.
وأوضح باسم، أن زيادة المعروض بهذه الطريقة، خصوصًا مع وجود قوانين وتشريعات قد لا تتناسب مع الحجم الكبير والضخم من التوسع العمراني، قد تضع السوق أمام أزمة.
وشدد حشاد، على أنه لا يدعي أن هذه الأزمة ستتحول إلى فقاعة أو انهيار أو أزمة شبيهة بأزمة الرهون العقارية التي ارتبطت بليمان براذرز ومورجان ستانلي في الولايات المتحدة عام 2008.
وأكد باسم، أن الاقتصاد المصري مختلف، كما أن طبيعة السوق العقارية المصرية مختلفة عن السوق الأمريكية ولا تعتمد على الآليات نفسها.
وقال الخبير الاقتصادي، إن ما يمكن أن يحدث هو “أزمة عرض”، مشددًا على ضرورة الانتباه إليها ووضع آليات تجعل هذه الأزمة، على الأقل، مؤجلة لأطول عدد ممكن من السنوات، أو تسمح بالتعامل معها بما يمنع تأثيرها على السوق.
تأجيل طرح الأراضي.. أُثني وأُثلث على المقترح
وحول مقترح خفض وتيرة طرح الأراضي التابعة للدولة أمام المطورين لمدة عام على الأقل لتخفيف المعروض، أكد حشاد تأييده للمقترح.
وقال: “أنا مع ذلك، وقُلتلك أُثني وأُثلث على هذا المقترح”، موضحًا أنه يمكن الحد من المعروض، بشرط ضبط السوق وآليات تنفيذ المطورين العقاريين الحاليين.
وأضاف: “ينفع إن أنا أُحد شوية من المعروض شريطة أن يتم ضبط السوق وضبط آليات التنفيذ للمطورين العقاريين الحاليين”.
وشدد باسم، على أن هذا التوجه يجب أن يتزامن مع ضبط الأسعار بصورة عادلة، مؤكدًا أن تقليل المعروض وحده لا يكفي إذا لم تتم معالجة آليات التنفيذ والالتزام بالمشروعات القائمة.
“مش هنخترع العجلة”.. وتنظيم السوق ضرورة
وقال حشاد: “إحنا مش هنخترع العجلة، ولن نكون بدعا من الرسل”، موضحا أن الأنظمة التي تربط التمويل بالتنفيذ موجودة بالفعل في دول العالم.
وأشار باسم، إلى أن جميع الأزمات المرتبطة بالعقارات والتطوير العقاري باعتبارهما من القطاعات الأساسية في الاقتصاد، جرى بحثها في مئات الآلاف من الأبحاث والمقالات العلمية، ودراستها من أكثر من منحنى ومن أكثر من زاوية، مؤكدا أن المشكلة الكبرى تكمن في الإرادة التي يجب أن يتخذ بها القرار لحماية مصالح الناس ومصالح الجمع دون مصالح الأفراد.
وقال الخبير الاقتصادي، إنه لا يجوز أن تكون العلاقة لصالح المطور العقاري ضد مصالح الناس، كما لا يمكن أن يكون الحل في الاتجاه الآخر الذي يظلم المطور العقاري، مضيفا أن العلاقة المنصفة الوحيدة هي ربط التمويل والإيقاف بنسب الإنجاز، وربط نسب الإنجاز والإنفاق على كل مشروع بصورة مستقلة.
Escrow Account يضمن حقوق جميع الأطراف
وشدد حشاد، على أهمية وجود حسابات مالية مستقلة وEscrow Account لكل مشروع، مؤكدًا أن الحسابات المخصصة لإدارة مشروع بعينه تعد واحدة من أكبر الضمانات لحماية حقوق جميع الأطراف.
وأوضح الخبير الاقتصادي، أن المطور يحصل على الأموال لحساب المشروع، وينفقها على المشروع نفسه، ولا يكون مسموحًا له ببدء مشروع آخر إلا بعد الوصول إلى نسبة إنجاز تسمح بتسليم العملاء في مواعيدهم، مشيرا إلى تجارب دولية في هذا المجال، قائلًا إنه شاهد تطبيقًا من جانب الحكومة الإنجليزية في شرق لندن، ساهم في النهوض بمنطقة كانت من أشد المناطق صعوبة في التنمية العمرانية.
كما أشار باسم، إلى تجربة الحكومة الهندية على الساحل الغربي، موضحًا أنها كانت من أكبر العوامل التي ساهمت في ازدهار سوق الأسمنت ومصانع الأسمنت، إلى درجة أن الهنود بدأوا في التوجه إلى الساحل الغربي وسلطنة عمان لإقامة مصانع أسمنت، بهدف توفير تكلفة النقل من شرق الهند إلى غربها والمساهمة في النهضة العمرانية والتطوير العقاري الكبير الذي شهدته المنطقة.
وأكد الخبير الاقتصادي، أن هذه التجارب أثبتت أن الطريقة التي يمكن من خلالها ضمان حقوق الجميع هي Escrow Account، بحيث يتم تخصيص أموال المشروع له وعدم توجيهها إلى مشروعات أخرى.
مشروعات من 2018 و2019 لم تُسلم
وأشار حشاد، إلى وجود مشروعات تعود إلى عامي 2018 و2019 لم يتم تسليمها حتى الآن، رغم أن مواعيد تسليمها كانت محددة في أكتوبر ونوفمبر، مؤكدا أنه لن يذكر أسماء الشركات، مضيفا أن أحدث المشكلات التي شهدت لغطًا كبيرًا تمثلت في تجمع أشخاص أمام إحدى الشركات، وتدخل قوات الشرطة لفض التجمع، معتبرًا أن الواقعة كانت واحدة من الكوارث التي كان يمكن أن تتطور، لا قدر الله، إلى إشكاليات أكبر.
وأكد باسم، أن هذه الواقعة ليست سوى نموذج يمكن القياس عليه بالنسبة لباقي المشكلات الموجودة في السوق.
ووجه الخبير الاقتصادي، رسالة مباشرة للمطور قائلًا: “يا مطور يا عقاري يا محترم احسب حسبتك كويس واحسب حسبتك صح، اصرف على مشروعك، طلع المارجن بتاعك وانبسط واكسب وسلم الناس في مواعيدها، كده everybody is greatly happy وكلنا مبسوطين والدنيا زي الفل”، مضيفا أن استمرار الوضع بخلاف ذلك يعني أن “المهزلة” ستظل مستمرة، وقد يتعرض القطاع لأزمات.
أي دعم للقطاع يجب أن ينعكس على العميل
وشدد حشاد، على أن جميع المقترحات التي تكون لصالح القطاع أو المطورين أو ضبط السوق يجب أن يكون لها مردود إيجابي واضح ومباشر على العميل.
وأوضح باسم، أن حجم الاستفادة يجب أن يكون واضحًا للمواطن، مشيرًا إلى أن ما كان يتم تدريسه قبل نحو 30 عامًا في الكلية عن Change Management يؤكد أن أي تغيير يحتاج إلى أن يكون الناس involved فيه ومؤمنين بأنه يصب في صالحهم.
وقال الخبير الاقتصادي، إن المواطن يجب أن يكون مشاركًا في التغيير ومؤمنًا بأنه لصالحه حتى يمكن تنفيذ التغيير بشكل مريح، ويكون الجميع سعداء به، بما يضمن الأمن والسلم الاجتماعي.
رأيي الرابع في الفقاعة العقارية
وحول الجدل بشأن الفقاعة العقارية، وما بين من يرى أن الفقاعة قادمة ومن يؤكد أنها لن تحدث، قال حشاد إن لديه ما وصفه بـ”الرأي الرابع”، موضحا ، أن طبيعة القطاع المصري وسوق التصريف الثانوي للعقار، بخلاف السوق الأولي عند الطرح الأساسي، تختلف عن باقي الدول التي تعرضت لفقاعات أو شهدت ركودا عقاريا، مؤكدا أن من يتحدث في هذه المنطقة يجب أن يكون فاهمًا طبيعة السوق المصرية.
وقال الخبير الاقتصادي، إن السوق قد يكون مزيجًا بين أمرين؛ أولهما زيادة المعروض، وثانيهما عدم تطبيق المقترح الخاص بربط المشروعات بالإنجاز ونسب التنفيذ، إلى جانب حسابات Escrow Accounts والحسابات المخصصة لإدارة المشروعات وحسابات الإنجاز في المشروع.
وحذر باسم، من أن عدم تطبيق هذه الآليات قد يؤدي إلى أزمة مرتبطة بزيادة العرض، قائلًا: “فهَيحصل ركود هيضرب الأسعار في مقتل، ده ده قولًا واحدًا”، مؤكدًا أن ذلك سيحدث ما لم يطرأ جديد على السوق ويتم ضبطه تشريعيًا بالشكل الذي طرحه.
لماذا لا يرى حشاد فقاعة في السوق المصرية؟
أكد حشاد، أنه لا يرى أن مصر ستتعرض لفقاعة عقارية، موضحا أن المصريين وثقافتهم لا يشبهون الأمريكيين، كما أن متوسطات الدخول ونمط الاستهلاك وثقافة التعامل مع العقار تختلف أيضًا عن الخليج وأوروبا والولايات المتحدة.
وقال: “إحنا لينا طبيعتنا وطريقتنا الخاصة وننظر بالفعل بشكل كبير ووقور جدا للعقار باعتباره أصل آمن وأصل مدر للعائد”.
وأضاف حشاد، أنه إذا لم يكن العقار مدرًا للعائد، فإنه بالنسبة للمصريين يمثل ما وصفه بـ”بيستر البيت”، مشيرًا إلى أن مفهوم “الستر” يجعل الآباء والأجداد ينظرون إلى العقار بدرجة كبيرة من التعظيم.
وأوضح باسم، أن هذه الثقافة “ينتفي معاها فكرة الفقاعة”، لكنها لا تعني أن السوق لا يخضع لقواعد العرض والطلب وآلية السعر Price Mechanism.
وأكد الخبير الاقتصادي، أن آلية السعر يمكن في النهاية أن تعصف بالأسعار، مشيرًا إلى أن السوق شهد بالفعل حالات بيع بخصومات وصلت إلى 45% و55% عند الدفع الكاش.
خصومات تصل إلى 55%.. مؤشر على اهتزاز الأسعار
وأوضح حشاد، أن هذه الخصومات تمثل “indication” أو دلالة بسيطة على إمكانية حدوث اهتزازات في الأسعار، إذا استمر الركود أو ظل المعروض أكبر من المطلوب.
وأكد باسم، أن خصوصية السوق المصرية قد تحول دون سيناريو الفقاعة العقارية التقليدية، لكن ذلك لا يمنع تعرض الأسعار لضغوط قوية إذا استمر اختلال التوازن بين العرض والطلب.
واختتم حشاد حديثه، بالتأكيد على أهمية التعامل مع السوق من خلال ضبط المعروض، وربط التمويل والتنفيذ بنسب الإنجاز، وتطبيق حسابات الـEscrow Account، مع ضرورة أن تكون حماية العميل جزءًا أساسيا من أي قرار يستهدف دعم القطاع العقاري والحفاظ على استقراره.
اقرأ أيضاً.. شريف حماد: 2026 قد يتحول إلى عام الحساب في القطاع العقاري
