قال المهندس محمد شكري الرئيس التقني لشركة بيوت للتكنولوجيا العقارية، إن الفترة الماضية شهدت زخمًا كبيرًا ودخول أعداد كبيرة من المطورين إلى السوق العقاري، وهو ما ساهم في تنشيط السوق، لكنه في الوقت نفسه أثار تساؤلات حول قيمة ما يقدمه بعض المطورين للسوق وقدرتهم على الاستمرار.
وأضاف شكري فى تصريح خاص لـ”الحرية”، أن القرارات التي صدرت خلال الفترة الأخيرة من رئاسة الجمهورية والحكومة ستسهم في إعادة غربلة السوق، بما يسمح بتمييز المطورين الحقيقيين القادرين على الاستمرار والمنافسة، بينما قد يواجه المطورون الذين لا يمتلكون القدرة على مواصلة العمل صعوبة في الاستمرار خلال الفترة المقبلة.
وأشار محمد، إلى أن الاجتماعات التي يعقدها المطورون، وكذلك مختلف الأطراف المهتمة بالسوق العقاري، تمثل أهمية كبيرة، كونها تناقش شكل المرحلة المقبلة، ومدى قدرة الشركات على الاستمرار، وفاعلية القرارات والإجراءات التي تم اتخاذها لتنظيم السوق.
وأكد الرئيس التقني لشركة بيوت للتكنولوجيا العقارية، أن المناقشات التي شارك فيها أو تابعها أظهرت اتفاقًا بين مختلف الأطراف على أن القرارات الأخيرة يمكن أن تساعد في تنظيم السوق العقاري، مشيرًا إلى أهمية تدخل الحكومة في ترتيب وتنظيم الأمور المتعلقة بالسوق، بما يحقق مصلحة المواطن الذي يبحث عن الحصول على عقار بصورة آمنة ومنظمة.
الخبرة والملاءة المالية معياران لتحديد قدرة المطور على الاستمرار
وفيما يتعلق بأول ملامح ما طرحه اتحاد المطورين بشأن أسلوب التشغيل وتصنيف المطورين، أوضح شكري، أن الاعتماد على مساحة الأرض وحدها ليس المعيار الوحيد لتحديد قدرة المطور، وإنما يجب النظر أيضًا إلى خبرته السابقة، خاصة في ما يتعلق بامتلاك الأراضي وتسليم المشروعات.
وأوضح محمد، أن المطور الذي يمتلك سجلًا سابقًا في البيع والتسليم يمكن أن تكون لديه قدرة أكبر على امتلاك وتطوير عدد أكبر من قطع الأراضي، بينما قد تكون حصة المطور الذي لا يمتلك هذه الخبرة محدودة بعدد معين من القطع.
ويرى الرئيس التقني لشركة بيوت للتكنولوجيا العقارية، أن هذا التوجه يمثل نقطة إيجابية، لأنه يأخذ في الاعتبار خبرة المطور وسمعته في السوق وسجل التسليمات وما يستطيع تقديمه فعليًا للعملاء، مضيفا أن الملاءة المالية للمطور تمثل عاملًا مهمًا أيضًا، خاصة مع اشتراط سداد نسبة 30% من ثمن الأرض قبل بدء التشغيل، معتبرًا أن هذا الإجراء يمكن أن يخرج من السوق الشركات التي لا تمتلك القدرة المالية الكافية للاستمرار.
وشدد شكري، على أن تطوير السوق العقاري لا يجب أن يكون على حساب المواطن الذي يلتزم بسداد قيمة العقار، موضحًا أن ضعف الملاءة المالية للمطور قد يؤثر في قدرته على استكمال المشروعات وتسليمها حال تعرض السوق لأي هزة.
الفجوة التمويلية ليست المشكلة الوحيدة.. ودورة حياة العميل تتجاوز مرحلة البيع
وقال محمد، إن الفجوة التمويلية تعد من أبرز المشكلات التي تواجه السوق العقاري، لكنه أشار في الوقت نفسه إلى وجود مشكلة أخرى تتمثل في تركيز عدد من المطورين على حجم المبيعات باعتباره المعيار الأساسي لنجاح الشركة، موضحا أن المطور قد يركز على عدد الوحدات التي باعها وقيمة مبيعاته، بينما يرى أن المعيار الأهم بالنسبة للعميل هو قدرة المطور على الاستمرار بعد البيع، والاهتمام بدورة حياة العقار والعميل داخله، بما يشمل خدمات ما بعد البيع وما بعد التسليم.
وأكد شكري، أن المنافسة لا يجب أن تقوم فقط على بيع أكبر عدد ممكن من الوحدات، وإنما على قدرة المطور على الوفاء بالتزاماته تجاه العميل والحفاظ على جودة واستدامة المنتج العقاري بعد التسليم، مشيرا إلى أن بعض المؤسسات العقارية تحولت خلال السنوات الأخيرة إلى ما يشبه المؤسسات التمويلية، في ظل تقديم المطورين مدد سداد تصل إلى 10 و12 عامًا، معتبرًا أن هذا الدور يفترض أن تشارك فيه المؤسسات المالية، مثل البنوك والمؤسسات التمويلية الكبرى.
وأضاف محمد، أن تحميل المطور العقاري أعباء تمويلية كبيرة يحد من قدرته على الحركة في الأسعار، لأن تكلفة التمويل تصبح جزءًا من هيكل التكلفة، وبالتالي لا يستطيع المطور خفض الأسعار إلا في نطاقات محدودة.
وحول لجوء بعض الشركات إلى زيادة مدد السداد إلى 12 و15 عامًا، بحجة أن الأسعار السابقة كانت مبنية على مستويات معينة لسعر الدولار، أوضح شكري، أن معالجة فروق التسعير من خلال زيادة مدة السداد لفترات طويلة قد تؤدي في النهاية إلى تحميل المشتري أعباء تمويلية أكبر.
وضرب محمد، مثالًا بأن العقار الذي يبلغ سعره مليوني أو ثلاثة ملايين جنيه، عند تمويله على فترة تمتد إلى 10 سنوات، قد يصل إجمالي ما يدفعه العميل إلى مبالغ أكبر بكثير من السعر الأساسي، وهو ما يمثل أعباء تمويلية على المشتري والمطور والاقتصاد بصورة عامة، مؤكدا أن معالجة فروق الأسعار يجب ألا تعتمد فقط على مد آجال السداد بصورة كبيرة، نظرًا لما قد يترتب على ذلك من ارتفاع التكلفة النهائية التي يتحملها العميل.
إعادة تعريف المطور العقاري تركز على الاستدامة
وتوقع شكري، أن يظل السوق العقاري المصري من الأسواق المهمة في المنطقة، نظرًا إلى كبر حجمه وقدرته على جذب الاستثمارات المحلية والأجنبية، مشيرًا إلى استمرار اهتمام مطورين خليجيين، وأحيانًا أجانب، بالسوق المصري خلال السنوات الماضية، موضحا أن المرحلة المقبلة ستشهد، من وجهة نظره، إعادة تعريف للمطور المتميز، بحيث لا يكون معيار التميز قائمًا فقط على حجم المبيعات، وإنما على قدرة المطور على تحقيق الاستدامة في المشروعات والمباني والمجتمعات العمرانية التي ينفذها.
وأشار محمد، إلى أن المطور الذي يهتم بالمشروع ليس فقط خلال مرحلة البيع، وإنما أيضًا خلال مراحل ما بعد البيع والتسليم، سيكون أكثر قدرة على الاستمرار والحفاظ على طلب العملاء، مضيفا أن السوق سيشهد تصحيحًا في الأسعار وكذلك في أعداد المطورين الموجودين، لافتًا إلى أن عدد الشركات العقارية المسجلة يتجاوز 18 ألف شركة، وهو ما وصفه بالعدد الكبير مقارنة بالشركات التي تعمل فعليًا في السوق.
وأك شكري، أن المرحلة المقبلة قد تشهد إعادة ترتيب وتصحيحًا في هيكل السوق وعدد المطورين، معتبرًا أن الخطوات التي بدأت الحكومة ورئاسة الجمهورية في اتخاذها تجاه السوق العقاري تمثل تطورًا إيجابيًا من وجهة نظره.
وأشار الرئيس التقني لشركة بيوت للتكنولوجيا العقارية، إلى أهمية السوق العقاري بالنسبة للاقتصاد المصري، موضحًا أن القطاع يمثل، وفق تقديره، أكثر من 30% من الاقتصاد القومي، مؤكدًا أن إعادة تنظيم السوق وتصحيح أوضاعه لا تعني بالضرورة تأثيرًا سلبيًا، وإنما يمكن أن تؤدي إلى إعادة ترتيب السوق ووضع معايير أكثر وضوحًا للمطورين خلال الفترة المقبلة.
اقرأ أيضاً.. صالح محمد: مشروع تنظيم السوق العقاري أمام مناقشات حاسمة.. واتحاد المطورين يضبط حركة السوق
