قال المهندس هشام المصري الخبير العقاري، إن المنصة المذكورة التي تعرض وحدات يصفها أصحابها بأنها متعثرة وتبحث عن التخارج، تحتاج إلى مراجعة شاملة للبيانات وآليات التحقق والتقييم، معتبرًا أن الأرقام المعلنة عبر المنصة بشأن عدد الوحدات والقيمة السوقية لها لا يمكن الاعتماد عليها قبل التأكد من صحتها ودقتها.
وأشار الخبير العقاري، إلى أن أي شخص يستطيع، وفقًا لما رصده فريقه، إدخال بيانات وحدة على المنصة دون تدقيق كافٍ أو تحقق من ملكية الوحدة أو مراجعة المعلومات المدخلة، وهو ما قد يجعل البيانات المعروضة مرتبطة بشكل أساسي بما يكتبه الشخص الذي يقوم بإدخالها.
وأضاف هشام أن فريقه أجرى تجارب على المنصة، وتمكن من إدخال عديد من الوحدات على سبيل التجربة رغم عدم امتلاك الفريق لهذه الوحدات، لافتًا إلى أن هذه التجربة -من وجهة نظره- تثير تساؤلات حول آليات التحقق من الملكية قبل ظهور الوحدات على المنصة.
وأكد المصري، أن وجود أخطاء في بعض البيانات لا يعني بالضرورة عدم وجود وحدات حقيقية لأشخاص يرغبون في التخارج، لكنه يرى أن الأرقام المعلنة أمام السوق يجب أن تخضع لمراجعة دقيقة قبل استخدامها في الحديث عن حجم الظاهرة.
المصري: جزء من المعروض يخص مضاربين راهنوا على إعادة البيع السريع
وأوضح الخبير العقاري، أن جزءًا من الوحدات المعروضة على المنصة يعود، من وجهة نظره، إلى مشترين دخلوا السوق بغرض المضاربة وإعادة البيع السريع «Quick Flipping»، وليس إلى مشترين واجهوا تعثرًا حقيقيًا في شراء عقار بغرض السكن أو الاستثمار طويل الأجل.
وقال المصري، إن المشتري العقاري، في الأصل، يجب أن يدرس قدرته على سداد الأقساط حتى موعد الاستلام على الأقل، خاصة إذا وقع على شيكات أو التزامات تمتد لعدة سنوات، وبالتالي فإن شراء الوحدة على أساس بيعها بعد شهرين أو ثلاثة أو ستة أشهر لتحقيق ربح سريع يمثل مخاطرة يتحملها المشتري نفسه.
وشدد هشام، على أن العقار ليس سهمًا في البورصة ولا سلعة مخصصة للتدوير السريع، معتبرًا أن المضارب الذي يدخل السوق بهدف تحقيق مكسب سريع يتحمل بطبيعة الحال احتمالات الربح والخسارة.
وأشار الخبير العقاري، إلى أن الارتفاعات السعرية الكبيرة التي شهدها السوق خلال عام 2023 أتاحت بالفعل لبعض المضاربين تحقيق أرباح، إلا أنه يرى أن هذه الممارسات لا تمثل الأصل الذي ينبغي أن يبنى عليه تقييم السوق العقاري.
وضرب المصري، مثالًا بفارق الأسعار بين الوحدات المقسطة والوحدات التي يتم بيعها نقدًا، موضحًا أنه يمكن أن تكون هناك وحدة تعاقد عليها أحد العملاء مقابل 10 ملايين جنيه، وسدد منها 5 ملايين جنيه، بينما توجد وحدة مماثلة في نفس المشروع معروضة نقدًا مقابل 6 ملايين جنيه فقط.
وتساءل هشام، عن منطق شراء الوحدة المقسطة في هذه الحالة، قائلًا إن المشتري الذي دفع 5 ملايين جنيه ويتحمل سداد 5 ملايين أخرى لن يكون لديه حافز لبيع الوحدة، طالما يستطيع المشتري الآخر الحصول على وحدة مماثلة نقدًا بسعر أقل.
وأضاف المصري، أن المشتري الذي يدخل في صفقة من هذا النوع يجب أن يكون مدركًا لطبيعة السوق وقادرًا على الاحتفاظ بالوحدة حتى انتهاء أقساطها، خاصة أن ارتفاع قيمتها قد يتحقق مع اكتمال المشروع وتسليمه وبدء الإشغال الفعلي.
وأوضح المصري في تصريح خاص لـ “الحرية “، أن فكرة المنصة في حد ذاتها قد تكون جيدة، خاصة أنها تتعامل مع مشكلة موجودة بالفعل لدى بعض المشترين، إلا أن تنفيذها -بحسب وصفه- لم يتم بالشكل التكنولوجي والتشغيلي الذي يسمح بإنتاج بيانات دقيقة يمكن البناء عليها في تقييم أوضاع السوق.
وأشار الخبير العقاري، كذلك إلى أن بعض الوحدات المعروضة على المنصة موجودة في مشروعات لا تزال تحت الإنشاء وفي مدن أو مناطق لم تصل بعد إلى معدلات الإشغال الكافية، معتبرًا أن توقع تحقيق أرباح سريعة من إعادة بيع وحدة على الورق في مشروع لم يكتمل أو منطقة لم تستقر بعد يمثل افتراضًا غير مضمون.
ولفت هشام، إلى أن هناك، بحسب ما رصده، وحدات مرتبطة بمطورين يواجهون مشكلات أو تعثرًا، متسائلًا عن مدى إمكانية بيع وحدة «ريسيل» في مشروع يعاني مطوره من التعثر أو توقف التنفيذ، معتبرًا أن طبيعة المشروع والمطور من العوامل الأساسية التي تحدد قابلية الوحدة لإعادة البيع.
المصري: رقم الـ80 مليار جنيه يحتاج إلى تدقيق.. وتقييم الوحدات لا يجب أن يترك لتقديرات أصحابها
وانتقد المصري، الرقم المتداول بشأن وصول القيمة السوقية للوحدات المعروضة على المنصة إلى نحو 80 مليار جنيه، معتبرًا أن هذا الرقم يحتاج إلى تدقيق، خاصة أنه يمثل -بحسب فهمه- القيمة السوقية الحالية التي أدخلها أصحاب الوحدات أو القائمون على إدراجها، وليس بالضرورة القيمة التي تم شراء الوحدات بها.
وأوضح هشام، أن السؤال الأساسي هو: من قام بتحديد القيمة السوقية لكل وحدة؟ ومن راجع هذه التقييمات؟ مشيرًا إلى أن تقييم العقارات عملية تحتاج إلى خبرة ودراسة، ولا يمكن تركها بالكامل لتقدير صاحب الوحدة.
وقال المصري، إنه رصد من خلال تحليل أجراه فريقه على نحو 100 وحدة، فروقًا تتراوح في بعض الحالات بين 10% و15% بين القيمة السوقية التي يرى أنها أقرب إلى الواقع والقيمة المدرجة على الموقع.
وضرب الخبير العقاري، مثالًا بوحدة وجد أن المنصة تعرض قيمتها السوقية بنحو 45 مليون جنيه، في حين أن الوحدة نفسها -بحسب ما ذكره- كانت معروضة من المطور بسعر يقارب 32 مليون جنيه، متسائلًا عن الأساس الذي تم بناء التقييم الأعلى عليه.
وأضاف هشام، أن وجود خطأ واحد في التقييمات يفرض، من وجهة نظره، مراجعة باقي الأرقام، خصوصًا إذا كانت البيانات تدخل دون نظام تحقق ومراجعة موحد.
وأشار المصري، إلى أن فريقه الذي يعمل في مجال التكنولوجيا والعقارات أجرى تحليلًا للمنصة، موضحًا أن لديه خبرة في تطوير وتشغيل المنصات العقارية، بسبب امتلاكه منصة «The Rents» المتخصصة في الإيجارات منذ ٢٠١٨، وإلى نشاط شركة «Go Green» في مجال التسويق العقاري.
وأكد الخبير العقاري، أن المشكلة، من وجهة نظره، لا تتعلق فقط بوجود وحدات حقيقية أو غير حقيقية، وإنما أيضًا بمدى دقة البيانات والقيم السعرية وعدد الطلبات الفعلية على الوحدات المعروضة.
وقال هشام، إن تحليلات فريقه أظهرت أن نحو 90% من الوحدات المعروضة لم يكن عليها طلبات، بل قدر النسبة في موضع آخر بأنها قد تصل إلى 99%، مؤكدًا أن هذه الأرقام تمثل نتائج تحليل فريقه وليست بيانات رسمية عن المنصة.
وأضاف المصري، أن لديه فريقًا يعمل في إعادة بيع الوحدات “ريسيل”، وأن مئات الوحدات المعروضة لديهم لا تجد طلبًا في السوق، وهو ما يراه مؤشرًا على ضرورة التفرقة بين وجود وحدة معروضة للبيع وبين وجود طلب حقيقي على شرائها.
وأوضح هشام، أن جزءًا من مشكلة إعادة البيع يعود إلى مقارنة الوحدة المعروضة بالتقسيط مع وحدات أخرى يتم بيعها نقدًا بأسعار أقل، وهو ما يجعل المشتري يفضل في بعض الحالات شراء الوحدة النقدية بدلًا من تحمل باقي أقساط وحدة أخرى بسعر أعلى.
وأشار المصري، كذلك إلى أن بعض أصحاب الوحدات المعروضة دون «أوفر» قد يكونون في الأصل غير قادرين على استكمال الأقساط، وأن هناك حالات بحسب ما ذكره وصلت إلى فسخ العقود مع المطورين بسبب ارتداد الشيكات وعدم القدرة على السداد.
وأكد هشام، أن وجود وحدات فعلية لأشخاص يرغبون في البيع دون «أوفر» أمر لا ينكره، مشيرًا إلى أن فريق إعادة البيع لديه يتعامل مع مئات الوحدات التي يرغب أصحابها في التخارج منها دون إضافة سعر فوق السعر الأصلي و لا يتم التنفيذ عليها، لكنه يرى أن حجم هذه الحالات يجب ألا يستخدم وحده للحكم على السوق بأكمله.
المصري: بعد فلترة البيانات الحقيقية قد ينخفض حجم الوحدات المؤهلة بصورة كبيرة
وطالب المصري، بإجراء عملية فلترة شاملة للمنصة، تبدأ بالتأكد من ملكية كل وحدة، ثم استبعاد الوحدات غير الحقيقية أو التجريبية، والوحدات الموجودة في مشروعات متعثرة، ثم مراجعة القيمة السوقية لكل عقار والتأكد من وجود طلب فعلي عليه.
واعتبر الخبير العقاري، أن الرقم المعلن بشأن وجود نحو 6 آلاف وحدة بقيمة تصل إلى 80 مليار جنيه قد يتغير بصورة كبيرة بعد هذه العملية، مشيرًا إلى أن تقديره الشخصي هو أن جزءًا كبيرًا من هذه الوحدات قد لا يدخل ضمن الحالات القابلة للبيع فعليًا.
وقال هشام، إنه إذا تم استبعاد الوحدات التي لا يملكها الأشخاص الذين قاموا بإدراجها، وكذلك الوحدات الموجودة في مشروعات متعثرة، فإن حجم الحالات التي تمثل مشكلة حقيقية قد يكون أقل بكثير من الرقم المتداول، وقد يصل -وفق تقديره- إلى نحو ١٠ او ٢٠ مليار جنيه.
وأوضح المصري، أن وضع هذا الرقم في سياق حجم السوق العقاري ككل يغير من طريقة قراءة الظاهرة، مشيرًا إلى أن مبيعات كبار المطورين وحدهم تتجاوز، وفق تقديره، تريليون جنيه، وأن إجمالي السوق خلال السنوات الأخيرة يصل إلى تريليونات الجنيهات.
وتساءل الخبير العقاري، عن مدى إمكانية اعتبار 10 أو 20 مليار جنيه معيارًا للحكم على سوق تصل معاملاته إلى نحو تريليوني جنيه أو أكثر، معتبرًا أن النسبة في هذه الحالة محدودة ولا يمكن من خلالها وصف السوق بالكامل بأنه متعثر.
وأكد هشام، أن المطلوب، قبل إصدار أحكام عن السوق، هو تقديم أرقام صحيحة ومدققة، وليس أرقامًا تقديرية أو بيانات قابلة للإدخال والتعديل من جانب المستخدمين.
ولفت المصري، إلى أن المنصة اكتسبت زخمًا إعلاميًا لأنها تعاملت مع مشكلة حقيقية تتمثل في وجود أشخاص يرغبون في التخارج من وحداتهم، إلا أنه يرى أن حجم المشكلة الفعلي لا يمكن تحديده قبل إجراء عملية فلترة دقيقة للبيانات.
الخبير العقاري: لا يرى انهيارًا في السوق ويعتبر جودة المنتج ودراسة الطلب معيارًا للبيع
وفيما يتعلق بأوضاع السوق العقاري والتصحيح الجاري، قال هشام، إنه يعمل في مجال التسويق العقاري منذ عام 2010، وشهد مراحل مختلفة من تطور السوق، مشيرًا إلى أنه لم يرَ خلال هذه الفترة انهيارًا شاملًا للسوق العقاري.
وأكد المصري، أن الطلب على العقار ما زال موجودًا، وأن المطورين الذين يقدمون منتجات جيدة ومدروسة وقائمة على دراسة صحيحة للعرض والطلب يستطيعون البيع بصورة جيدة.
وأضاف الخبير العقاري، أن طبيعة عمل شركته في الوساطة والاستشارات العقارية تتيح له متابعة أرقام المبيعات وحركة السوق، مؤكدًا أن المنتج الجيد الذي يتناسب مع احتياجات السوق يجد مشترين، بينما يواجه المطور الذي يخطئ في دراسة العرض والطلب أو يعاني مشكلات تنفيذية صعوبات أكبر.
وأشار المصري، إلى أن بعض الوحدات الموجودة على المنصة مرتبطة بمشروعات لمطورين يواجهون تعثرًا، معتبرًا أن صعوبة بيع «ريسيل» في مشروع يعاني من مشكلات تنفيذية أمر متوقع، وليس بالضرورة دليلًا على تعثر سوق العقارات بالكامل.
وأكد هشام، أن استكمال التصحيح العقاري الجاري قد يؤدي إلى خروج عدد من الوحدات المعروضة حاليًا من السوق، إما بسبب فسخ العقود نتيجة عدم قدرة أصحابها على سداد الأقساط، أو بسبب استمرار الوحدات دون مشترين.
ورجح الخبير العقاري، أن تكون ظاهرة الوحدات المعروضة دون «أوفر» محدودة زمنيًا، معتبرًا أن استكمال عملية التصحيح سيكشف تدريجيًا عن الوحدات التي يملك أصحابها القدرة على الاستمرار في السداد وتلك التي لا يستطيع أصحابها الوفاء بالتزاماتهم.
وفي ختام تصريحاته، أكد المصري، أن فكرة المنصة كان يمكن أن تحقق نتائج أفضل لو تم تنفيذها من خلال فريق يمتلك خبرة متخصصة في العقارات والتقييم والتحقق من البيانات، معتبرًا أن المشكلة الأساسية، من وجهة نظره، كانت في عدم دراسة الفكرة وتشغيلها بالخبرة الكافية، مشيرا إلى ضرورة وجود فريق عمليات قادر على مراجعة آلاف الوحدات والتأكد من ملكيتها وحالتها وأسعارها وبياناتها، مؤكدًا أن إنشاء منصة تعرض بيانات عن السوق العقاري يتطلب معرفة متخصصة بصناعة العقارات وليس الجانب التكنولوجي فقط.
واختتم الخبير العقاري، بأن الفكرة الأساسية للمنصة، وهي مساعدة ملاك الوحدات الراغبين في التخارج، يمكن أن تكون مفيدة للسوق، لكن نجاحها يتوقف على دقة البيانات، والتحقق من الملكية، وصحة التقييمات، ووجود طلب حقيقي على الوحدات، إلى جانب الاستعانة بمتخصصين لديهم خبرة فعلية في القطاع العقاري.
اقرأ أيضاً.. ملاك المشروعات المتعثرة يطالبون بإعلان آلية تقديم الشكاوي.. نريد وحداتنا وليس التعويضات
