قانون الإيجار القديم يفتقد للعدالة الاجتماعية ويهدد استقرار الأسر المصرية
التشريع الجديد تدخل غير مسبوق في العلاقات التعاقدية بين الأفراد.. ويُفقد المواطنين شعورهم بالأمان داخل منازلهم
النصوص الخاصة بالطرد غير منطقية وتحتاج إلى مراجعة عاجلة.. وشرط امتلاك المستأجر لشقة أخرى لا يبرر طرده
الحكومة تعاملت مع الملف دون أي اعتبار للأبعاد الاجتماعية.. ولا يجوز أن تنحاز الدولة للفقراء في الخطابات فقط
القانون سيؤدي إلى خلخلة التركيبة السكانية في المناطق الشعبية.. ويفتقر لوجود بدائل واضحة للمتضررين من الإخلاء
الحكومة مرتبكة في التعامل مع الملفات التي تخص المواطن.. وأبرز مثال ما حدث في قانون الإيجار القديم
لا يجوز أن يشعر المواطن بأن عقده من الممكن إلغاءه بقرار حكومي في أي وقت
محدودو الدخل صبروا على الغلاء منذ 2011.. ويجب مكافأتهم لا معاقبتهم
أطالب البرلمان القادم بالعمل على إلغاء كارثة قانون الإيجار القديم
أجرى الحوار- عصام الشريف
أعده للنشر- سيف رجب
يشهد الشارع المصري جدلًا واسعًا وخلافات حادة حول قانون الإيجار القديم بعد تصديق الرئيس عبد الفتاح السيسي عليه، حيث ينقسم المواطنون بين مستأجر يخشى الطرد ومالك يرى في القانون استردادًا لحقه، فيما يظل الغموض وسوء الفهم يحيطان بتفاصيل التشريع الجديد.
المحامي الحقوقي مالك عدلي، خلال حواره مع «الحرية»، قدم قراءة شاملة لبنود القانون، محذرًا من انعكاساته الاجتماعية والاقتصادية، ومؤكدًا أنه يفتقد إلى العدالة الاجتماعية ويهدد استقرار الأسر المصرية.
وإلى نص الحوار:
في البداية هناك حالة من التصادم داخل الشارع المصري بسبب عدم فهم قانون الإيجار القديم.. لذا نحتاج إلى شرح مبسط له؟
قانون الإيجار القديم يهم قطاعات واسعة داخل المجتمع المصري، ولهذا فإن الشارع في حاجة دائمة إلى مزيد من المعلومات عنه، وببساطة، فإن هذا القانون يلغي جميع عقود الإيجار القديم الخاضعة للقانون رقم 49 لسنة 1977، والقانون رقم 136 لسنة 1981.
ونحن نذكر هذين القانونين تحديدًا، لأن هناك قانونًا ثالثًا هو رقم 4 لسنة 1996، لا علاقة له بالقانون الجديد، وبالتالي فإن أي مستأجر حرر عقد إيجاره في ظل هذا القانون «قانون الإيجار الجديد» لا علاقة له بالأمر، حيث إن هذا القانون ما زال ساريًا ولم يتم إلغاؤه أو المساس به.
أما القانون الصادر عن البرلمان، والذي صدّق عليه الرئيس عبد الفتاح السيسي مؤخرًا، فهو القانون رقم 164 لسنة 2025، وينص على أن علاقات الإيجار الناشئة بناءً على القانونين المشار إليهما (49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981) بالنسبة للأشخاص الطبيعيين ستنتهي بعد 7 سنوات إذا كان الإيجار بغرض السكن، وبعد 5 سنوات إذا كان لغير غرض السكن.
وخلال هذه المدة، يعمل القانون على إعادة تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر من خلال تعديل قيمة الأجرة عبر لجان مختصة لتحديد المناطق «متميزة، اقتصادية، أو إسكان فاخر»، وتقدير القيمة الإيجارية المستحقة للعقارات خلال الخمس أو السبع سنوات.
كما نص القانون على دفع قيمة إيجارية مبدئية قدرها 250 جنيهًا شهريًا، وبعد أن تُحدد اللجان القيمة الإيجارية النهائية، يتم دفع الفرق على إقساط مساوية للمدة المستحقة على الإيجار.
على سبيل المثال: إذا حددت اللجان القيمة الإيجارية بعد عام واحد بـ500 جنيه، بينما كان المستأجر يدفع خلال سنة و3 أشهر مبلغ 250 جنيهًا فقط، فإنه يصبح ملزمًا بدفع الفرق «250 جنيهًا» عن تلك الفترة بالإضافة إلى القيمة الإيجارية الجديدة المحددة.
وهناك بعض المخاوف لدى المواطنين من هذا القانون، لما له من آثار غير معتادة، خاصة أنه يُعد من المرات القليلة التي يخرج فيها تشريع من البرلمان ويُصدق عليه وينشر في الجريدة الرسمية، وهو متعلق بالعلاقات التعاقدية بين الأفراد.
فالقواعد العامة في النظام القانوني المصري تنص على أن «العقد شريعة المتعاقدين»، أي إذا اتفق الطرفان على ما لا يخالف الشرع أو القانون، فلا تتدخل الدولة في ذلك، إلا في حالة وجود عيب من عيوب التعاقد، مثل التعاقد مع شخص فاقد الأهلية.
أما الجديد في هذا القانون، فهو أنه ينص صراحة على إنهاء عقود قائمة بين الأفراد خلال فترة زمنية محددة (7 سنوات)، وهو أمر غير معتاد، خاصة أن حكم المحكمة الدستورية لا يتوافق مع هذا التوجه، بل إنها سبق أن أصدرت حكمًا يتعارض معه.
هل صحيح أن بعض المحامين سيطعنون على دستورية القانون؟
بالتأكيد هناك وجهة نظر في هذا الأمر، فالمحكمة الدستورية سبق أن حكمت بدستورية امتداد العلاقة للمستأجر من الدرجة الأولى، بمعنى أنه إذا كان المستأجر لديه عقد لمدة 59 عامًا وتوفي قبل انتهاء المدة، فإن العقد يمتد لورثته من الدرجة الأولى، بشرط إثبات أنهم كانوا يقيمون معه في السكن قبل وفاته بعام أو عامين.
وفي حكمها الثاني لم تخالف المحكمة حكمها الأول، ولكن البرلمان هو من خالفه، فقد قضت المحكمة الدستورية في حكمها الثاني بعدم دستورية ثبات القيمة الإيجارية، وهو أمر منطقي، ولذا خاطبت الحكومة بضرورة تعديل القانون بما يضمن صيغة عادلة للقيمة الإيجارية بين المالك والمستأجر، لكن البرلمان قرر أن ينهي العلاقة بطرد المستأجر
وصياغة القانون تضمنت شقين: أحدهما عادل جدًا، والآخر غير عادل، فعلى سبيل المثال، هناك شرط إذا تحقق يتم إخلاء العين المستأجرة فورًا، وهو ثبوت امتلاك المستأجر لشقة أخرى، وهذا الشرط لا يبرر وحده طرد المستأجر، فقد تكون هذه الشقة مستخدمة في أمور أخرى مهمة، وكان ينبغي وضع ضوابط أكثر دقة وعدلًا.
أما الحالة الثانية للطرد فهي إذا ترك المستأجر الشقة مغلقة دون استخدام لمدة عام كامل بدون مبرر مقبول، وهذه بالفعل إحدى المشكلات الجوهرية في قانون الإيجار القديم، إذ إن هناك شريحة من المستأجرين تغلق شققها وتبتز الملاك، لكن حجم هذه الشريحة لا يقارن بحجم المتضررين من تطبيق القانون الجديد، وكان يمكن حل الأزمة بالاكتفاء بهذا النص فقط، دون إدخال نصوص أخرى غير عادلة.
في تصريحات سابقة لك أكدت أن القانون يمثل خطورة على الأمن الاجتماعي.. ماذا تقصد بذلك؟
بالتأكيد هذا القانون يشكل تهديدًا للأمن الاجتماعي، لأنه لا يجوز إصدار تشريع يؤدي عند تطبيقه إلى شعور قطاع من المواطنين بعدم الأمان داخل منازلهم، والمواطن المصري بطبيعته يحب الاستقرار، ومنزله بالنسبة له أمر غاية في الأهمية.
ونحن نتحدث عن فئة من المواطنين بلغت من العمر أرذله، ولم يعد لديهم القدرة على الوقوف في طوابير بنك الإسكان والتعمير للحصول على شقة في أكتوبر أو المقطم، ولا يملكون القدرة المالية لتحمل تكاليف إضافية، ولا يخفى على أحد أن لدينا أزمة في الحد الأدنى للأجور والمعاشات.
وإذا كانت المحكمة الدستورية قد نظرت بعين الرأفة إلى الملاك ورأت أن المبالغ التي يدفعها المستأجرون لا تتماشى مع المنطق، فإن علينا أيضًا أن نضع في الاعتبار أن هؤلاء المستأجرين الذين يدفعون مبالغ زهيدة في الإيجار، يتحملون تكاليف التضخم وارتفاع الأسعار أضعافًا مضاعفة عما كانوا يدفعونه سابقًا، بدءًا من رغيف الخبز وحتى باقي السلع والخدمات.
كما أن تأجيل البرلمان في وقت سابق للبت في الموافقة على القانون كان سببه عجز الحكومة عن تقديم أرقام واضحة حول عدد المتضررين، وأين هي البدائل الحقيقية والمتاحة التي يمكن أن تحمي هؤلاء المواطنين من فقدان الأمان.
ويجب ألا نتجاهل البُعد العاطفي في القضية، فالرجل أو المرأة اللذان عاشا في منزل واحد لأكثر من 40 أو 50 عامًا، ألن يحزنا بشدة إذا طُلب منهما تركه بعد كل تلك السنوات؟ فما يحدث الآن يؤدي إلى خلخلة التركيبة السكانية في المناطق الشعبية.
ومن ناحية أخرى، هل لدينا بنية تشريعية قادرة على استيعاب 2 مليون قضية إخلاء في عام واحد؟ أعتقد أننا لا نملك هذه القدرة.
كما أن القانون تضمن نصًا غير منطقي، وهو يتعلق باللجوء إلى محكمة الأمور المستعجلة عند إخلاء المستأجر، بينما إذا أراد المستأجر الطعن يلجأ إلى محكمة الموضوع، فماذا سيجدي الطعن بعد أن يكون قد ترك منزله ووجد نفسه في الشارع؟
هل ستتخذون إجراءات ضد القانون؟
لا أحد يستطيع اللجوء مباشرة إلى المحكمة الدستورية ورفع قضية بسهولة، فالمحكمة لا تختص إلا بحالات معينة مثل وجود منازعة تنفيذ بسبب التعارض بين حكمين قضائيين قائمين، أو منازعة اختصاص، أو إذا دفعت محكمة ما بعدم الدستورية وأحالت الطعن إلى المحكمة الدستورية، أو إذا تصدت المحكمة نفسها لذلك.
والقانون الحالي للإيجار القديم يتضمن بالفعل بنودًا غير دستورية، وسندفع بعدم دستوريتها أمام المحاكم المدنية والمستعجلة على أمل أن تستجيب إحدى المحاكم وتحيل الأمر إلى المحكمة الدستورية، لنتمكن من تصويب ما خالفه البرلمان بما يتفق مع أحكام المحكمة الدستورية السابقة، ولنطمئن المواطنين بشأن عقودهم القائمة.
والخطر الأكبر الآن أن يشعر المواطن بأن عقده قد يُلغى بقرار من الحكومة في أي وقت، وهذا قد يؤدي إلى فقدان الثقة في العقود والابتعاد عن استخدامها.
وأرى أن المخرج الوحيد هو أن تنظر محكمة في طعوننا، وتحيل النصوص غير الدستورية إلى المحكمة الدستورية، لتعيد صياغة القانون بما يتماشى مع أحكامها السابقة، التي قضت ببساطة بعدم دستورية ثبات القيمة الإيجارية فقط.
ما تقييمك لتعامل الحكومة مع القانون؟
الحكومة مرتبكة، فجميع الملفات التي تتعامل معها لا تحقق نتائج مفيدة، وأبسط مثال هو ملف الإيجار القديم، فقد تعاملت الحكومة معه دون أي اعتبار للأبعاد الاجتماعية.
ولا يجوز أن تعلن الحكومة دائمًا انحيازها للفقراء ومحدودي الدخل، ثم تتخذ قرارات لا تراعي مصالحهم، فالملف السكني من أهم الملفات الاجتماعية التي لا تحتمل هذا التجاهل.
وفقراء هذا الوطن ومحدودو دخله حان الوقت لمكافأتهم مكافأة حقيقية، فقد صبروا على أوضاع صعبة ومليئة بالتغيرات منذ عام 2011 وليس 2013
فقط كما يقال، فهؤلاء يعانون من الغلاء وارتفاع الأسعار منذ 14 عامًا، ويجب أن تؤخذ أوضاعهم بعين الاعتبار في المرحلة المقبلة.
ما هي رسالتك إلى البرلمان القادم؟
أتمنى أن نرى في برامج المرشحين الانتخابية أولوية واضحة للعمل على إلغاء كارثة قانون الإيجار القديم.
