يمثل امتناع المستأجر عن دفع الإيجار في المواعيد المحددة مشكلة تواجه عددًا من ملاك الوحدات السكنية، خاصة عندما يستمر التأخير رغم المطالبة بسداد المستحقات المالية، وهو ما يدفع المالك إلى البحث عن الطرق القانونية التي تتيح له استرداد وحدته دون الوقوع في مخالفات قانونية.
وتختلف الإجراءات التي يمكن للمالك اتخاذها بحسب طبيعة عقد الإيجار والقانون الذي ينظم العلاقة بين الطرفين، سواء كان العقد خاضعًا لأحكام الإيجار الجديد وفقًا للقانون المدني، أو من العقود التي تخضع لأحكام قوانين الإيجار القديم، إذ حدد القانون ضوابط المطالبة بالأجرة والحالات التي يجوز فيها اللجوء إلى القضاء للمطالبة بالإخلاء.
الإنذار الرسمي.. أولى خطوات استرداد الشقة
وحدد قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ضوابط التعامل مع حالات التأخر عن سداد الإيجار، إذ نصت المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 على جواز طلب إخلاء العين المؤجرة في حالة عدم سداد الأجرة المستحقة خلال 15 يومًا من تاريخ تكليف المستأجر بالوفاء بها.
ويتم توجيه المطالبة بالسداد من خلال كتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف، أو عن طريق إعلان المستأجر على يد محضر، بما يضمن اتباع الإجراءات القانونية المحددة للمطالبة بالمستحقات المالية.
ويعني ذلك أن مطالبة المستأجر بالأجرة بالطريقة التي حددها القانون تمثل خطوة أساسية في الحالات الخاضعة لهذه الأحكام، ولا يجوز للمالك تجاوز الإجراءات القانونية المقررة لمجرد امتناع المستأجر عن الدفع.
متى يحق للمالك طلب إخلاء الشقة بسبب الإيجار؟
تجيز المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 طلب إخلاء العين المؤجرة عند عدم سداد الأجرة وفقًا للضوابط المحددة قانونًا، كما تتناول حالات تكرار امتناع المستأجر عن الوفاء بالمستحقات أو التأخر في السداد دون مبررات تقبلها المحكمة.
وفي المقابل، أوضح القانون أنه إذا قام المستأجر بسداد الأجرة المستحقة، إلى جانب جميع المصاريف والنفقات الفعلية التي تحملها المؤجر، قبل إقفال باب المرافعة في الدعوى، فلا يُحكم بالإخلاء في الحالة المتعلقة بعدم سداد الأجرة، مع مراعاة الأحكام القضائية ذات الصلة.
وبالتالي، فإن الفصل في طلب الإخلاء يرتبط بظروف كل حالة، ومدى الالتزام بالإجراءات القانونية، وما يقدم أمام المحكمة من مستندات ودفوع.
الإيجار الجديد.. ماذا يفعل المالك عند امتناع المستأجر عن السداد؟
تخضع عقود الإيجار الجديد لأحكام القانون المدني، الذي ينظم التزامات كل من المؤجر والمستأجر، إذ تلزم المادة 586 المستأجر بسداد الأجرة في المواعيد المتفق عليها في العقد، وفي حال عدم تحديد موعد للسداد، يُرجع إلى المواعيد التي يحددها العرف.
وفي حالة امتناع المستأجر عن دفع الإيجار، يمكن للمالك اتخاذ الإجراءات القانونية للمطالبة بالمبالغ المستحقة، وطلب فسخ عقد الإيجار وإخلاء الوحدة السكنية، وفقًا لشروط العقد والقواعد القانونية التي تنطبق على الحالة.
وتختلف الإجراءات المطبقة على عقود الإيجار الجديد عن تلك المنظمة للعقود الخاضعة لقوانين الإيجار القديم، لذلك يتعين تحديد القانون الذي يحكم العلاقة الإيجارية قبل اتخاذ أي إجراء لاسترداد الوحدة.
هل يجوز تغيير أقفال الشقة أو إخراج متعلقات المستأجر؟
لا يعني امتناع المستأجر عن سداد الإيجار أن المالك يستطيع استرداد الشقة بنفسه أو تغيير أقفالها أو إخراج متعلقات المستأجر دون اتباع الإجراءات القانونية.
فالطريق القانوني لاسترداد الوحدة يبدأ بالمطالبة بالأجرة المستحقة، ثم اتخاذ الإجراءات التي يجيزها القانون بحسب نوع العقد والظروف المحيطة بالنزاع، وصولًا إلى اللجوء للقضاء عند الحاجة.
ومن ثم، فإن الالتزام بالإجراءات القانونية يحمي حقوق المالك في المطالبة بأجرته واسترداد وحدته، مع تجنب اتخاذ خطوات فردية قد تترتب عليها منازعات قانونية إضافية.
