لم يعد تقييم الاستثمار العقاري يعتمد فقط على الفرق بين سعر شراء الوحدة وسعر بيعها عند التخارج، إذ تتجه بعض النماذج الاستثمارية إلى احتساب العائد بناءً على إجمالي التدفقات النقدية المتوقعة طوال فترة الاستثمار، بما يشمل الإيرادات الناتجة عن الإيجار والقيمة المتوقعة للوحدة عند البيع.
ويظهر هذا النهج بوضوح في نموذج استثماري لوحدة يبلغ سعرها 499.6 مليون جنيه، حيث لا يعتمد العائد المتوقع على ارتفاع قيمة العقار فقط، وإنما يجمع بين التدفقات الناتجة عن التشغيل والعائد المتوقع من التخارج.
الإيجارات تدخل في حساب العائد
ووفق السيناريو الاستثماري المتوقع، يمكن أن تحقق الوحدة نحو 636.8 مليون جنيه من الإيجارات خلال 9 سنوات، إلى جانب حصيلة متوقعة تبلغ 1.238 مليار جنيه من بيع الوحدة عند التخارج.
وبجمع التدفقات المتوقعة من الإيجارات والتخارج، يصل إجمالي العائد المتوقع إلى نحو 1.875 مليار جنيه، مقابل استثمار إجمالي قدره 499.6 مليون جنيه.
ويعكس هذا النموذج اختلافًا في طريقة النظر إلى الاستثمار العقاري؛ فبدلًا من حساب الاستثمار وفق المبلغ الذي تم دفعه عند الشراء فقط، يتم النظر إلى إجمالي الأموال التي يمكن أن يولدها الأصل خلال فترة الاستثمار.
وبالتالي، يصبح تقييم الوحدة مرتبطًا بعدة عناصر، من بينها قدرتها على تحقيق دخل دوري من الإيجار، إلى جانب القيمة المتوقعة عند التخارج، وليس فقط مدى ارتفاع سعرها مقارنة بسعر الشراء.
وتعكس هذه الطريقة في الحساب توجهًا نحو تقييم الاستثمار العقاري وفق إجمالي التدفقات النقدية المتوقعة خلال فترة الاحتفاظ بالوحدة، بما يشمل الإيرادات الإيجارية والقيمة المتوقعة عند التخارج، بدلا من الاعتماد فقط على سعر الشراء أو الزيادة المحتملة في قيمة العقار.
اقرأ أيضاً.. صندوق صقر العقاري وبراح للاستثمار وفريدة يدشنون تعاونا استراتيجيا لترويج فرص الاستثمار العقاري في الصعيد
