في الوقت الذي تتزايد فيه التحذيرات من وجود فقاعة عقارية وارتفاع أعداد المطورين أو العملاء المتعثرين، تواصل السوق العقارية المصرية تسجيل مستويات قوية من المبيعات، لتطرح هذه المفارقة سؤالًا رئيسيًا: هل السوق بالفعل أمام فقاعة تقترب من الانفجار، أم أنها تمر بمرحلة إعادة ترتيب وتصحيح لبعض الاختلالات التي ظهرت خلال السنوات الماضية؟
وبحسب تصريحات هشام طلعت مصطفى، الرئيس التنفيذي لمجموعة طلعت مصطفى القابضة، بلغت مبيعات أكبر 10 شركات عقارية في مصر نحو 800 مليار جنيه منذ بداية 2026، بينما لا تزال نحو 500 ألف وحدة لدى أكبر 10 شركات قيد الإنشاء، وهو ما يعكس في الوقت نفسه حجم الطلب وحجم المعروض المرتقب دخوله السوق خلال السنوات المقبلة.
مبيعات قوية في مواجهة الحديث عن التعثر والفقاعة
ورغم الحديث عن وجود حالات تعثر داخل القطاع، فإن وجود متعثرين لا يعني بالضرورة أن السوق بالكامل يواجه أزمة، خاصة أن القطاع يضم آلاف المشروعات والشركات وملايين الوحدات، وتختلف أوضاع المطورين وقدرتهم على التنفيذ والتمويل من شركة إلى أخرى.
وتكشف أرقام المبيعات المعلنة عن استمرار وجود طلب حقيقي على العقار، وإن كانت طبيعة هذا الطلب قد تغيرت مقارنة بالسنوات السابقة، مع ارتفاع الأسعار وتراجع القدرة الشرائية لبعض الشرائح وانحسار جزء من النشاط المضاربي.
وشهدت أسعار العقارات خلال السنوات الماضية زيادات كبيرة نتيجة ارتفاع تكلفة الأراضي ومواد البناء والعمالة والتمويل، إلى جانب التضخم وتراجع قيمة الجنيه، فضلًا عن توجه جانب من المدخرات إلى العقار باعتباره وسيلة للتحوط من تراجع القوة الشرائية.
لكن ارتفاع الأسعار خلق في المقابل تحديا يتعلق بقدرة العميل على السداد، وهو ما دفع العديد من المطورين إلى تمديد آجال السداد للحفاظ على حركة المبيعات، لتصل في بعض المشروعات إلى 8 و12 و15 عامًا.
وهنا تظهر إحدى أهم المفارقات في السوق؛ فارتفاع حجم المبيعات لا يعني بالضرورة أن جميع المشترين قادرون على تحمل الالتزامات بسهولة، كما أن وجود حالات تعثر لا يعني تلقائيًا أن القطاع يعيش انهيارًا أو أن الطلب اختفى.
هل ارتفاع الأسعار يعني بالضرورة وجود فقاعة؟
الحديث عن «الفقاعة العقارية» يحتاج إلى النظر إلى مجموعة أكبر من المؤشرات، وليس الأسعار وحدها. فالفقاعة ترتبط عادة بارتفاعات سعرية غير مستدامة منفصلة عن القدرة الحقيقية على الطلب والقيمة الاقتصادية للأصل، بينما قد تكون بعض الارتفاعات الحالية مرتبطة بزيادة تكلفة التطوير والتضخم وتغيرات سعر الصرف.
وفي الوقت نفسه، لا يمكن تجاهل المخاطر الناتجة عن ارتفاع الأسعار بصورة تفوق قدرة شرائح واسعة من المجتمع، أو التوسع في البيع بآجال طويلة دون وجود دراسة كافية لقدرة العملاء على الاستمرار في السداد.
ومن هنا، فإن الاختبار الحقيقي للسوق خلال الفترة المقبلة قد لا يكون في حجم المبيعات فقط، وإنما في قدرة المطورين على تنفيذ وتسليم الوحدات، وقدرة العملاء على استكمال الأقساط، وقدرة السوق على استيعاب المعروض الجديد.
التمويل تحت المجهر.. وصناديق العقار تظهر كبديل
ويتزامن ذلك مع تدقيق متزايد في أوضاع المطورين وتمويلاتهم، بعدما طلب البنك المركزي من البنوك حصر القروض الممنوحة للمشروعات العقارية، بما يساعد على تكوين صورة أكثر دقة عن حجم انكشاف القطاع المصرفي على النشاط العقاري ومستوى المخاطر المرتبطة به.
وفي المقابل، تتجه السوق إلى البحث عن أدوات جديدة للتمويل والاستثمار، إذ تدرس هيئة الرقابة المالية نحو 25 طلبًا لتأسيس صناديق استثمار عقارية، بما قد يفتح المجال أمام تحويل العقارات من وحدات تعتمد بصورة أساسية على البيع بالتقسيط إلى أصول استثمارية يمكن تجميعها وإدارتها وجذب رؤوس الأموال إليها.
السوق بين قوتين.. طلب مستمر وضغوط متزايدة
المشهد الحالي إذن لا يبدو بسيطًا؛ فهناك سوق تحقق مبيعات بمئات المليارات، وفي الوقت نفسه توجد ضغوط حقيقية على القدرة الشرائية، وحالات تعثر، وتراجع في نشاط المضاربة، وارتفاع في آجال السداد، إلى جانب رقابة أكبر على التمويل.
وبالتالي، فإن الإجابة عن سؤال «هل هناك فقاعة عقارية؟» لا يمكن اختزالها في رقم مبيعات مرتفع أو وجود حالات تعثر، وإنما تحتاج إلى قراءة العلاقة بين الأسعار، والدخل، والطلب الحقيقي، وحجم التمويل، ومعدلات التنفيذ، وقدرة العملاء على السداد، وحجم المعروض المستقبلي.
وقد يكون السوق في مرحلة إعادة توازن أكثر من كونه أمام انهيار شامل؛ فالمبيعات القوية تؤكد استمرار الطلب، بينما الضغوط الحالية تشير إلى أن قواعد اللعبة تتغير، وأن الفترة المقبلة قد تشهد فرزًا أكبر بين المطور القادر على التنفيذ والمشروع القادر على جذب الطلب، وبين المنتجات التي ما زالت تمتلك قيمة حقيقية وتلك التي أصبحت أسعارها تمثل تحديًا أمام المشترين.
وفي النهاية، فإن استمرار المبيعات لا ينفي وجود مشكلات، كما أن وجود متعثرين لا يعني انهيار السوق؛ الاختبار الحقيقي سيكون في قدرة السوق على تحويل هذه المبيعات إلى مشروعات مكتملة، وعملاء قادرين على السداد، واستثمارات تحقق قيمة حقيقية على المدى الطويل.
اقرأ أيضاً.. باسم حشاد: لا فقاعة عقارية.. لكن زيادة المعروض قد تقود لركود يضرب الأسعار في مقتل
