لم يعد الساحل الشمالي الغربي مجرد وجهة صيفية يقصدها المصريون خلال شهور قليلة من العام، كما لم تعد المنافسة فيه مقتصرة على بيع الشاليهات والفلل، فخلال السنوات الأخيرة بدأت تتشكل أمامنا خريطة جديدة للساحل، عنوانها الأبرز هو الانتقال من «المصيف» إلى «المدينة السياحية المتكاملة»، مدفوعة باستثمارات أجنبية ضخمة، ومشروعات تمتد لآلاف الأفدنة، وتغيرات متسارعة في البنية التحتية والنقل والخدمات.
وإذا كانت صفقة رأس الحكمة مثلت نقطة تحول رئيسية في حجم الاهتمام الدولي بالساحل الشمالي، فإن ما يحدث حاليا في مناطق مثل الجفيرة وعلم الروم يكشف أن القصة أكبر من مشروع واحد، وأن الدولة والمستثمرين يتعاملون مع الساحل باعتباره امتدادًا اقتصاديًا وسياحيًا جديدًا لمصر خلال السنوات المقبلة.
الساحل لم يعد مشروعا واحدا.. الاستثمارات تتحرك على امتداد مئات الكيلومترات
ويمتد الساحل الشمالي الغربي من العلمين إلى السلوم بطول يقارب 500 كيلومتر على البحر المتوسط، وبظهير صحراوي يتجاوز عمقه 280 كيلومترًا، وتقدر مساحته الإجمالية بنحو 160 ألف كيلومتر مربع، ويضم تجمعات تنموية رئيسية، من بينها سيدي حنيش ورأس الحكمة والضبعة وغزالة باي وسيدي عبد الرحمن والعلمين.
هذا الامتداد الجغرافي الهائل بدأ يتحول تدريجيًا إلى سلسلة من المراكز السياحية والعمرانية، بدلًا من تجمعات منفصلة تعتمد بصورة أساسية على موسم الصيف.
وظهر التحول الأوضح مع صفقة تطوير رأس الحكمة بين مصر والإمارات بقيمة 35 مليار دولار، وتولي شركة «مدن القابضة» الإماراتية دور المطور الرئيسي للمشروع، وهي الصفقة التي رفعت مستوى الاهتمام العالمي بالساحل، ودفعت أسعار الأراضي والمناطق المحيطة إلى مستويات جديدة.
ولم يتوقف الأمر عند رأس الحكمة، إذ وقعت شركة «الديار القطرية» في نوفمبر 2025 اتفاقية مع الحكومة المصرية لاستثمار 29.7 مليار دولار في تطوير مشروع سياحي بمنطقة علم الروم، التي تبعد نحو 50 كيلومترًا عن رأس الحكمة.
وفي الجفيرة، تتجه مصر إلى إسناد تطوير أرض تبلغ مساحتها نحو 642 فدانًا إلى مستثمر إماراتي بنظام المشاركة، في صفقة تقدر قيمتها بنحو 135 مليار جنيه، بما يعادل نحو 2.7 مليار دولار، بحسب مسؤولين مطلعين تحدثوا لـ«الشرق بلومبرغ».
وهنا تظهر الصورة الأوسع، رأس الحكمة، الجفيرة، علم الروم وغيرها من المناطق لم تعد مشروعات متفرقة، وإنما أجزاء من عملية إعادة تشكيل واسعة للساحل الشمالي الغربي.
الجفيرة.. الأرض التي أعاد رأس الحكمة تقييمها
قصة الجفيرة تكشف جانبا مهما من التحول الذي حدث في سوق الأراضي بالساحل.
فالأرض البالغة مساحتها نحو 642 فدانًا، والمخصصة لصالح بنك الاستثمار القومي بقرار صدر في 2023 ضمن خطة الدولة لتسوية مديونيات البنك وفك التشابكات المالية مع الجهات الحكومية، أصبحت اليوم محور صفقة تقدر بنحو 135 مليار جنيه.
وبحسب المعلومات المتداولة عن الصفقة، يتضمن الاتفاق المرتقب سداد المستثمر الإماراتي قيمة الأرض على مدار 6 سنوات بالتزامن مع تطوير مشروع سياحي وفندقي، بينما يقوم الاتفاق المبدئي على نظام المشاركة، بحيث تحصل الحكومة على حصة سنوية تتراوح بين 20% و30% من عوائد المشروع، إلى جانب حصة عينية من الوحدات الفندقية.
كما سدد المستثمر بالفعل 100 مليون جنيه كجدية حجز بعد ترسية المشروع عليه قبل نحو شهرين، فيما تستكمل الجهات الحكومية الإجراءات القانونية وصياغة العقود النهائية، مع توقع الإعلان الرسمي عن الصفقة قبل نهاية 2026، مع إمكانية تعديل القيمة النهائية ونسب المشاركة قبل التوقيع.
والأهم اقتصاديا أن القيمة السوقية لأرض الجفيرة ارتفعت بصورة كبيرة خلال العامين الماضيين، بعدما كان تقييمها حتى 2023 لا يتجاوز بضعة مليارات من الجنيهات، قبل أن يؤدي تدفق الاستثمارات الأجنبية وتطوير المشروعات الكبرى، وعلى رأسها رأس الحكمة، إلى إعادة تقييم أسعار الأراضي المحيطة.
وهذه النقطة تحديدًا تكشف كيف يمكن لمشروع ضخم أن يغير القيمة الاستثمارية لمنطقة بأكملها، وليس فقط الأرض التي يقام عليها.
علم الروم.. نموذج مختلف لما يمكن أن يصبح عليه الساحل
إذا كانت الجفيرة تقدم نموذجا على ارتفاع قيمة الأرض نتيجة الزخم الاستثماري، فإن علم الروم تقدم نموذجا آخر، كيف تتحول قطعة أرض ساحلية إلى مدينة سياحية متكاملة.
حيث يقع المشروع عند الكيلو 270، وعلى بعد نحو 14 كيلومترا من مرسى مطروح، ونحو 40 كيلومترًا من رأس الحكمة، كما يستفيد من قربه من مطار مرسى مطروح، يليه مطار رأس الحكمة، إضافة إلى قرب المنطقة من القطار السريع.
وتبلغ مساحة المدينة نحو 4900 فدان، مع تخصيص 15% فقط من المساحة للبناء، مقابل 85% مساحات مفتوحة، وهي نسبة تعكس توجهًا مختلفًا في تخطيط المدن الساحلية، يعتمد على المساحات المفتوحة والمكونات الطبيعية بدلًا من زيادة الكثافة البنائية، وتضم المدينة 7 بوابات، ومارينا دولية تحتوي على 370 مرسى لليخوت، إلى جانب مارينا محلية و120 مرسى للصيانة الجافة.
أما الشاطئ، فيمتد لنحو 7 كيلومترات، بإجمالي مساحات شواطئ يصل إلى نحو 1.4 مليون متر، إلى جانب ملعب جولف بمساحة تقارب 980 ألف متر ويضم 18 حفرة.
وتضم المدينة أيضا لاجون مفتوحة على البحر بمساحة نحو 1.1 مليون متر، وممشى وشواطئ حول اللاجون بطول 22 كيلومترًا، إضافة إلى نحو 850 ألف متر من اللاجونات الصناعية المخصصة للسباحة.
ولا تقتصر الخطة على السكن والمياه والشواطئ، إذ تتضمن منطقة حرة «Free Zone»، وبوليفارد تجاريًا، وناديًا للفروسية، ومركزًا للمعارض والمؤتمرات، ومنطقة للفنادق، إلى جانب مكونات وخدمات أخرى.
ومن مطار مرسى مطروح، وفق البيانات المتاحة عن المشروع، تصل الرحلات إلى الدوحة وروما إلى نحو 3 ساعات، ودبي والرياض إلى نحو 3.5 ساعات، بينما تصل الرحلة إلى لندن إلى نحو 4 ساعات، وهو ما يعكس أهمية البنية التحتية للنقل الجوي في تحويل الساحل من سوق محلية إلى وجهة تستهدف السياحة الدولية.
خلف علم الروم شركات عالمية.. والمنافسة لم تعد على الأرض فقط
كما ان أحد أهم عناصر مشروع علم الروم هو الاعتماد على مجموعة من الشركات العالمية في التخطيط والتصميم والاستشارات والتشغيل.
فشركة SOM تتولى التخطيط العام، وSWA تصميم اللاندسكيب، وHVS استشارات الضيافة، إلى جانب Marina Design & Operations، وشركة Setec International في البنية التحتية والتنقل، وSavills للتشغيل، بالإضافة إلى L35 وWATG، التي من أبرز أعمالها مشروعات في جزر المالديف.
وجود هذه الخبرات لا يعني تلقائيًا نجاح المشروع، لكنه يعكس طبيعة المنافسة الجديدة في الساحل؛ فالمنافسة لم تعد على «مين عنده البحر أحسن» فقط، وإنما على التخطيط، والخدمات، والفنادق، والمارينا، والأنشطة التجارية، والرياضة، والنقل، وقدرة المشروع على العمل كمدينة متكاملة.
الأسعار تكشف عن سوق جديد.. لكن المقارنة ليست بالمتر فقط
وتبدأ الأسعار المتداولة في علم الروم من نحو 15.6 مليون جنيه للشاليه المكون من غرفتين بمساحة 125 مترًا، وتصل إلى 17.15 مليون جنيه للشاليه المكون من 3 غرف بمساحة 141 مترًا، ونحو 20.15 مليون جنيه للشاليه المكون من 4 غرف بمساحة 161 مترًا.
أما الفلل، فيبدأ سعر التاون هاوس بمساحة 144 مترًا من نحو 24.3 مليون جنيه، والتوين هاوس بمساحة 204 أمتار من نحو 35.5 مليون جنيه.
وتصل الفيلا الصف الأول على كريستال لاجون، بمساحة 230 مترًا، إلى نحو 35.9 مليون جنيه، بينما يبلغ سعر الفيلا الصف الثاني على لاجون مفتوح على البحر، بمساحة 307 أمتار، نحو 49.7 مليون جنيه.
أما الفيلا الصف الأول على لاجون مفتوح على البحر، بمساحة 331 مترًا، فيصل سعرها إلى نحو 78.4 مليون جنيه.
وبالتالي، فإن تقييم السعر لا يمكن أن يعتمد على مقارنة سعر المتر فقط، لأن قيمة الوحدة في المشروعات الساحلية الجديدة ترتبط بمجموعة عناصر، من بينها الموقع داخل المشروع، ونوع الإطلالة، وقربها من الخدمات، ومستوى التشغيل، وموعد التسليم، وأنظمة السداد، وتكاليف الصيانة، فضلًا عن إمكانية استخدام الوحدة للاستثمار أو المصيف أو الإقامة.
لماذا كل هذا يحدث الآن؟
الإجابة لا تتعلق بالعقار وحده، فالساحل الشمالي أصبح جزءا من استراتيجية أوسع تستهدف جذب الاستثمارات الأجنبية وتطوير السياحة وزيادة الطاقة الفندقية وخلق مدن ومراكز اقتصادية جديدة، بالتوازي مع الاستثمار في الطرق ووسائل النقل والمطارات.
وهنا تصبح البنية التحتية عاملًا حاسمًا؛ لأن مشروعًا سياحيًا ضخمًا لا يمكن أن يعتمد على موسم الصيف فقط إذا كان يستهدف استثمارات بمليارات الدولارات.
كلما أصبح الوصول إلى المنطقة أسرع وأسهل، وكلما زادت الفنادق والمطارات والطرق ووسائل النقل والخدمات، زادت قدرة الساحل على استقبال سياحة أجنبية وتشغيل المشروعات لفترات أطول من العام.
وهذا هو التغيير الحقيقي، الذي يحدث في الساحل: الانتقال من «امتلاك وحدة على البحر» إلى بناء منظومة سياحية واقتصادية يمكن أن تعمل كوجهة قائمة بذاتها.
من رأس الحكمة إلى علم الروم.. القيمة تنتقل من المشروع إلى المنطقة
اللافت أن تأثير المشروعات الكبرى لا يتوقف عند حدودها، حيث رفعت رأس الحكمة مستوى الاهتمام بالمنطقة وأعادت تقييم الأراضي المحيطة، وهو ما يظهر بوضوح في قصة الجفيرة، بينما تأتي علم الروم بمكونات ضخمة تستهدف إنشاء مدينة سياحية مختلفة في طبيعتها وحجم الخدمات التي تقدمها.
ومع دخول مستثمرين إماراتيين وقطريين ومشاركة شركات عالمية، أصبح الساحل الشمالي الغربي ساحة استثمارية تتنافس فيها رؤوس الأموال والخبرات الدولية، وليس مجرد سوق عقارية محلية.
والأمر الأكثر أهمية أن هذا التحول يأتي في وقت تتوقع فيه الحكومة نمو صافي الاستثمار الأجنبي المباشر في مصر بأكثر من 10% خلال العام المالي المنتهي في يونيو الماضي، ليصل إلى 13.42 مليار دولار، مقابل 12.2 مليار دولار في العام المالي 2024-2025، بحسب تصريحات وزير الاستثمار والتجارة الخارجية محمد فريد.
الساحل بعد 10 سنوات لن يكون هو الساحل الذي نعرفه اليوم
قد يكون من المبكر الحكم على النتائج النهائية لهذه المشروعات، خصوصًا أن حجم الاستثمارات يعني أن التنفيذ والتشغيل يمثلان الاختبار الحقيقي.
لكن المؤكد أن شكل الساحل بدأ يتغير، والمسألة لم تعد مجرد ارتفاع أسعار الوحدات أو إطلاق مشروعات جديدة، وإنما هناك انتقال تدريجي نحو مدن ساحلية بمكونات عالمية، ومراسي لليخوت، ولاجونات، وملاعب جولف، ومراكز مؤتمرات، وفنادق، ومناطق تجارية وحرة، وشبكات نقل ومطارات، مع دخول مطورين ومستثمرين عالميين إلى السوق، ولهذا فإن السؤال الأهم لم يعد بكام الشاليه؟.
ولكن السؤال الأهم أصبح ماذا سيكون شكل الساحل الشمالي عندما تتحول هذه المشروعات من خرائط ومخططات ومبيعات إلى مدن تعمل بالفعل؟ عندما يكتمل جزء كبير من هذه الرؤية، فقد لا يكون الساحل الشمالي خلال السنوات المقبلة مجرد أشهر وجهة صيفية في مصر، وإنما أحد أكبر مراكز السياحة والاستثمار والعمران على البحر المتوسط، ومنطقة قادرة على تغيير خريطة الاستثمار العقاري والسياحي في مصر لسنوات طويلة قادمة.
اقرا ايضا: 6.5 مليار جنيه لإنشاء 4 محطات كهرباء جديدة لدعم توسعات الساحل الشمالي
