يمر السوق العقاري المصري بمرحلة دقيقة تتداخل فيها تحديات الأسعار والتمويل والتنفيذ مع الحديث المتزايد عن تعثر بعض العملاء والمشروعات، في وقت تتباين فيه القراءات بشأن حقيقة حجم المشكلة ومدى تأثيرها على السوق ككل.
وفي هذا السياق، قدم كل من محمد مطاوع، رئيس مجلس إدارة شركة مطاوع جروب العقارية، والمهندس هشام المصري، الخبير العقاري، ومحمود خطاب، الرئيس التنفيذي لشركة M.K.R للتسويق العقاري، رؤى مختلفة تتقاطع عند نقطة رئيسية، وهي ضرورة قراءة السوق من خلال البيانات والقدرة على التنفيذ والقيمة الحقيقية، وليس من خلال الأسعار المعلنة أو حالات التعثر الفردية فقط.
محمد مطاوع: المنافسة تنتقل من السعر إلى اختبار القيمة وقدرة المطور
قال محمد مطاوع، إن السوق العقاري المصري ينتقل إلى مرحلة جديدة لم تعد المنافسة فيها قائمة فقط على تقديم أقل سعر أو أطول فترة سداد، وإنما أصبحت ترتكز بصورة أكبر على قدرة المطور على تقديم قيمة حقيقية، وتمويل مشروعاته وتنفيذها وتسليمها وإدارتها بكفاءة.
وأوضح مطاوع، أن التغيرات الاقتصادية منذ عام 2016، مرورًا بتداعيات عام 2020 وحتى الوقت الحالي، رفعت تكلفة الأراضي ومدخلات التشييد، خاصة الخامات والمعدات المرتبطة بسعر الدولار، بالتزامن مع ارتفاع أسعار الفائدة ومعدلات التضخم، لتصبح قدرة المطور على التنفيذ والاستكمال عاملًا لا يقل أهمية عن السعر.
وأشار محمد، إلى أن السوق، مع تحقيق قدر من الاستقرار النسبي في سعر الصرف واتخاذ عدد من الإجراءات المالية، دخل مرحلة جديدة يعاد خلالها تعريف القيمة العقارية، موضحًا أن المنافسة لم تعد بين سعر وآخر فقط، وإنما بين مطور وآخر، وبين نموذج قادر على الوفاء بالتزاماته ونموذج قد تكشف الضغوط التمويلية والتنفيذية محدودية قدرته.
وأضاف مطاوع، أن التصحيح السعري لا يُتوقع بالضرورة أن يظهر في صورة خفض كبير ومباشر للأسعار المعلنة، وإنما قد يحدث من خلال زيادة الخصومات، وتقديم تسهيلات أوسع، ومد فترات السداد إلى 10 أو 12 عامًا، وقد تمتد في بعض المشروعات إلى 15 عامًا.
وأكد مطاوع أن تقييم الوحدة لا يجب أن يعتمد على السعر المعلن فقط، وإنما ينبغي حساب صافي القيمة الحالية NPV ومقارنة السعر النقدي الفعلي بإجمالي المبلغ الذي سيدفعه العميل على مدار سنوات التقسيط، موضحًا أن السعر قد يبدو مرتفعًا بينما تنخفض قيمته الحقيقية بعد خصم التدفقات المستقبلية.
وأشار محمد،إلى أن مد فترات السداد يخلق فجوة تمويلية، إذ يتحمل المطور تكاليف الأرض والتنفيذ في الوقت الحالي، بينما يحصل على جزء كبير من قيمة الوحدة على مدار سنوات، في ظل تغير أسعار الخامات والأجور وتكلفة التمويل.
وشدد مطاوع، على ضرورة تقييم الزيادة في سعر الوحدة مقارنة بمدة السداد والقيمة المقدمة للعميل، مع مراعاة تكلفة التمويل التي يتحملها المطور، وعدم الاكتفاء بمقارنة الأسعار المعلنة.
ويرى محمد، أن كبار المطورين يمتلكون علامات تجارية قوية وسوابق أعمال واسعة، وقد يطرح بعضهم وحدات بأسعار مرتفعة مقابل فترات سداد طويلة وتسهيلات متعددة، إلا أن الحكم على هذه الأسعار يجب أن يرتبط بالقيمة الحالية للوحدة وليس بالسعر الاسمي فقط.
وفي المقابل، يرى مطاوع، أن المطورين المتوسطين وفوق المتوسطين قد يمثلون فرصة مهمة خلال المرحلة المقبلة، إذا قدموا قيمة حقيقية مقابل السعر، وحققوا توازنًا بين جودة التنفيذ ومدة السداد، وامتلكوا خبرة واضحة وسابقة أعمال قابلة للتحقق.
كما حذر محمد، من أن امتلاك القدرة المالية على شراء الأرض لا يعني بالضرورة امتلاك الخبرة اللازمة للتطوير العقاري، مؤكدًا أن التطوير عملية متكاملة تبدأ بدراسة المشروع والتخطيط والتمويل، ثم التنفيذ والتسليم، وتمتد إلى الإدارة والصيانة والتشغيل بعد التسليم.
وأكد مطاوع، أن المطور الحقيقي هو من يجمع بين الملاءة المالية والخبرة الفنية والقدرة التنفيذية، ويختار حجمًا يتناسب مع موارده وإمكاناته، مشيرًا إلى أن قرار الشراء يجب ألا يعتمد على الخصم أو مدة التقسيط وحدهما، وإنما يشمل سابقة أعمال المطور، وقدراته المالية والفنية، والالتزام بالمواصفات والمواعيد، وقوة الإدارة، والقدرة على مواجهة ارتفاع تكاليف التنفيذ، إلى جانب نظام إدارة وصيانة واضح بعد التسليم.
واعتبر محمد، أن السوق يمر بمرحلة تصحيح وإعادة توازن ستكشف الفارق بين المطور القادر على التنفيذ والمطور الذي يعتمد أساسًا على البيع والتحصيل، مؤكدًا أن الأفضلية ستكون للمطور الذي يقدم قيمة حقيقية مقابل السعر ويلتزم بتعهداته ويستطيع تسليم المشروع وإدارته والحفاظ عليه بعد التسليم.
هشام المصري: أرقام منصة المتعثرين تحتاج إلى تدقيق
قال المهندس هشام المصري إن المنصة الإلكترونية التي تعرض وحدات يصف أصحابها بأنها متعثرة وتبحث عن التخارج تحتاج، من وجهة نظره، إلى مراجعة شاملة للبيانات وآليات التحقق والتقييم، معتبرًا أن الأرقام المعلنة بشأن عدد الوحدات والقيمة السوقية لها لا يمكن الاعتماد عليها قبل التأكد من دقتها.
وأوضح المصري، أن فريقه تمكن، بحسب ما ذكر، من إدخال عدد من الوحدات على سبيل التجربة رغم عدم امتلاكها، وهو ما أثار لديه تساؤلات حول آليات التحقق من ملكية الوحدات والبيانات قبل ظهورها على المنصة.
وأكد هشام، أن وجود أخطاء في بعض البيانات لا يعني عدم وجود ملاك حقيقيين يرغبون في التخارج، لكنه شدد على ضرورة مراجعة الأرقام قبل استخدامها في قياس حجم الظاهرة.
ويرى المصري، أن جزءًا من الوحدات المعروضة يعود إلى مضاربين دخلوا السوق بهدف إعادة البيع السريع «Quick Flipping»، وليس بالضرورة إلى مشترين واجهوا تعثرًا حقيقيًا، مؤكدًا أن المشتري العقاري يجب أن يدرس قدرته على سداد الأقساط حتى موعد الاستلام على الأقل.
وشدد هشام، على أن العقار ليس سهمًا في البورصة أو سلعة للتدوير السريع، معتبرًا أن المضارب الذي يدخل السوق بهدف تحقيق ربح سريع يتحمل مخاطر هذا القرار، رغم أن ارتفاعات الأسعار خلال عام 2023 أتاحت لبعض المضاربين تحقيق أرباح.
وانتقد المصري، الرقم المتداول بشأن وصول القيمة السوقية للوحدات المعروضة على المنصة إلى نحو 80 مليار جنيه، معتبرًا أنه يحتاج إلى تدقيق، ومتسائلًا عن الجهة التي حددت القيمة السوقية لكل وحدة ومن راجع تلك التقييمات.
وقال هشام، إنه من خلال تحليل أجراه فريقه على نحو 100 وحدة، رصد فروقًا في بعض الحالات تتراوح بين 10% و15% بين القيمة التي يرى أنها أقرب إلى الواقع والقيمة المدرجة على المنصة، وضرب مثالًا بوحدة قال إن المنصة تعرضها بقيمة تقارب 45 مليون جنيه، بينما كانت معروضة من المطور بسعر يقارب 32 مليون جنيه.
وأضاف المصري، أن فريقه رصد، بحسب تحليله، أن نحو 90% من الوحدات المعروضة لم يكن عليها طلبات، ورفع النسبة في موضع آخر إلى احتمال وصولها إلى 99%، مؤكدًا أن هذه النسب تمثل نتائج تحليل فريقه وليست بيانات رسمية عن المنصة، مطالبا بفلترة شاملة للبيانات، تبدأ بالتحقق من ملكية الوحدات، واستبعاد الوحدات غير الحقيقية أو التجريبية، والوحدات الموجودة في مشروعات متعثرة، ومراجعة القيمة السوقية لكل وحدة، ثم التأكد من وجود طلب حقيقي عليها.
ويرى هشام، أن الرقم المعلن بشأن وجود نحو 6 آلاف وحدة بقيمة تصل إلى 80 مليار جنيه قد يتغير بصورة كبيرة بعد الفلترة، وقدّر أن حجم الحالات التي تمثل مشكلة حقيقية ربما يكون أقل بكثير، وقد يصل، وفق تقديره، إلى نحو 10 أو 20 مليار جنيه.
محمود خطاب: السوق العقاري يواجه تحديات حقيقية لكنه بعيد عن الانهيار
وفي المقابل، قال محمود خطاب، إن السوق العقاري المصري يواجه بالفعل تحديات حقيقية، بينها وجود عملاء متعثرين ومشروعات تحتاج إلى مزيد من الانضباط، فضلًا عن بعض المضاربين الذين دخلوا السوق خلال عامي 2023 و2024 ولم يستطيعوا استكمال التزاماتهم، لكنه أكد أن وجود مشكلات في جزء من السوق لا يعني أن السوق بالكامل ينهار.
وأشار خطاب، إلى أن أكبر 10 مطورين عقاريين في مصر حققوا خلال النصف الأول من 2026 مبيعات تعاقدية تقارب 670 مليار جنيه، وفق بيانات حديثة عن السوق، معتبرًا أن هذه الأرقام لا تعني أن كل شيء مثالي، لكنها تجعل وصف السوق بالكامل بأنه «منهار» توصيفًا يحتاج إلى مراجعة.
وأضاف محمود،أن القراءة الصحيحة لا يجب أن تتوقف عند حجم المبيعات، وإنما تمتد إلى الصورة الاستثمارية الأوسع، متسائلًا عن مدى منطقية استمرار استثمارات كبرى من مؤسسات وشركات عالمية إذا كان السوق مقبلًا بالفعل على انهيار.
وأشار خطاب، إلى مشروعات واستثمارات مثل «مراسي البحر الأحمر» التابعة لإعمار مصر، ومشروع «علم الروم» الذي أعلنت قطر ديار إطلاق مرحلته الأولى باستثمارات إجمالية معلنة تبلغ 29.7 مليار دولار، معتبرًا أن هذه الاستثمارات تعكس، من وجهة نظره، رؤية طويلة الأجل للسوق المصري، مع التأكيد على أنها لا تعني خلو السوق من المخاطر.
وشدد محمود، على ضرورة التفرقة بين الاستثمار العقاري والمضاربة، موضحًا أن العقار بطبيعته استثمار طويل الأجل، وأن تعثر بعض المضاربين الذين دخلوا بهدف إعادة البيع السريع لا يمكن اعتباره دليلًا بمفرده على انهيار السوق.
كما اعتبر خطاب، أن ظهور منصات تستهدف المتعثرين يجب التعامل معه باعتباره مؤشرًا على وجود شريحة تحتاج إلى حلول وتنظيم، وليس شهادة على انهيار القطاع بالكامل.
وأكد محمود، أن تحرك الدولة نحو ضبط السوق وحوكمة المطورين وحماية حقوق العملاء يمثل خطوة إيجابية ومطلوبة، ولا يجب قراءته باعتباره اعترافًا بانهيار السوق، وإنما باعتباره تطورًا طبيعيًا لسوق أصبح حجمه أكبر وأكثر احتياجًا إلى قواعد واضحة.
وتتقاطع رؤى مطاوع والمصري وخطاب، رغم اختلاف زوايا تناولهم، عند أهمية عدم الاكتفاء بالمؤشرات السطحية عند تقييم السوق العقاري، سواء كان ذلك في سعر الوحدة أو أرقام التعثر أو حجم المبيعات.
فبينما يركز مطاوع على القيمة الحقيقية وقدرة المطور على التنفيذ والتمويل والتسليم، يرى المصري ضرورة تدقيق بيانات منصات التعثر وفصل الحالات الحقيقية عن المضاربة والتقييمات غير الدقيقة، بينما يؤكد خطاب أن وجود تحديات وتعثرات لا يعني بالضرورة انهيار السوق بالكامل.
وبحسب هذه الرؤى، فإن المرحلة المقبلة تبدو اختبارًا لقدرة السوق على إعادة ترتيب أولوياته، من المنافسة على السعر وفترات السداد فقط، إلى تقييم المطور والمنتج والتمويل والتنفيذ والطلب الحقيقي، مع ضرورة قراءة أرقام التعثر والاستثمار والمبيعات في سياقها الكامل، بعيدًا عن التعميم أو المبالغة.
اقرا ايضا: السوق العقاري أمام اختبار التنظيم والتمويل.. هل يبدأ التعافي في 2027؟
