تعتزم مصر إعلان نتائج حصر شامل للمشروعات العقارية المتعثرة في مختلف أنحاء البلاد خلال أكتوبر المقبل، بهدف تحديد الحجم الفعلي للتأخيرات ونسبتها إلى إجمالي المشروعات والوحدات الجاري تنفيذها، بحسب طارق شكري، رئيس غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات المصرية.
وقال شكري لـ«الشرق بلومبرغ» إن الحصر تشارك فيه جهات حكومية، من بينها هيئة الرقابة الإدارية ووزارة الإسكان وهيئة المجتمعات العمرانية، ويتضمن بيانات تفصيلية عن المشروعات المتأخرة، وعدد الوحدات المتعثرة داخل كل مشروع، إلى جانب مدد التأخير في التسليم.
ويستهدف الحصر الوصول إلى قياس دقيق لحجم التعثر بعيداً عن التقديرات العامة، إذ قد يضم المشروع الواحد وحدات متأخرة في التسليم، بينما تسير وحدات أخرى وفق الجداول الزمنية المحددة، وهو ما يجعل اعتبار المشروع بأكمله متعثراً غير معبر عن وضعه الفعلي، وفق شكري.
تصنيف الوحدات المتأخرة وفق مدد التأخير
سيجري تصنيف حالات التأخر بحسب مدتها، سواء كانت ستة أشهر أو عاماً أو عامين أو أكثر، مع تحديد عدد الوحدات الواقعة في كل شريحة، وصولاً إلى احتساب نسبة الوحدات المتأخرة من إجمالي الوحدات الجاري تنفيذها، والتي يقترب عددها حالياً من 500 ألف وحدة، بحسب شكري.
وأوضح أن قياس التأخير سيعتمد على مواعيد التسليم المنصوص عليها في العقود، ما يعني استبعاد الوحدات التي لم يحل موعد تسليمها بعد من حالات التعثر، حتى وإن كانت لا تزال قيد الإنشاء.
ويأتي الحصر بعد توجيه الرئيس المصري عبد الفتاح السيسي في أغسطس بتشكيل لجنة لتفقد المشروعات العقارية الجاري تنفيذها في جميع محافظات البلاد، والتحقق من الالتزام بتسليم الوحدات في المواعيد المحددة، واحترام العقود المبرمة مع المشترين، واستكمال أعمال البنية الأساسية الخاصة بالمشروعات.
كما وجّه السيسي بمحاسبة المخالفين وإطلاعه دورياً على الإجراءات المتخذة في هذا الشأن، في ظل شكاوى من تأخر تسليم وحدات عن المواعيد التعاقدية.
جدل حول الفقاعة العقارية
تأتي التحركات الحكومية وسط نقاش متزايد بشأن أوضاع السوق العقارية في مصر، واحتمالات تكوّن فقاعة بعد موجة ارتفاعات كبيرة في الأسعار خلال السنوات الأخيرة، بالتزامن مع شكاوى من تأخر بعض المطورين في تنفيذ وتسليم الوحدات، وتعثر بعض المشترين في مواصلة سداد الأقساط.
وتُباع غالبية العقارات في مصر قبل اكتمال بنائها، إذ يدفع المشتري عادة دفعة مقدمة محدودة، مع تقسيط باقي قيمة الوحدة على فترات طويلة، فيما يتم التسليم بعد عدة سنوات، وهو نموذج يوفر للمطورين تدفقات نقدية تساعد في تمويل أعمال الإنشاء، لكنه يجعل السوق أكثر حساسية لأي تعثر في التنفيذ أو السداد.
في المقابل، قلل هشام طلعت مصطفى، الرئيس التنفيذي لمجموعة «طلعت مصطفى القابضة»، إحدى أكبر شركات التطوير العقاري في البلاد، من حجم المشكلة.
وقال في مقابلة تلفزيونية على قناة «إم بي سي مصر»، إن ما بين 1% إلى 2% فقط من الشركات العقارية تواجه تعثراً في التنفيذ، مشيراً إلى أن دخول مشترين إلى السوق بهدف المضاربة أواخر 2023 ومطلع 2024 دفع بعضهم لاحقاً إلى التخارج من الوحدات بعد عدم قدرتهم على مواصلة سداد الأقساط.
وتمثل الأنشطة العقارية ما بين 10% و11% من الناتج المحلي الإجمالي لمصر، بحسب بيانات البنك المركزي المصري.
البنوك تراجع تمويلات المطورين
بالتوازي مع الحصر الحكومي للمشروعات العقارية، بدأت البنوك العاملة في مصر مراجعة انكشافها على القطاع، بعد أن طلب البنك المركزي بيانات تفصيلية عن القروض والتسهيلات الائتمانية الممنوحة لتمويل المشروعات العقارية، وحصر المشروعات غير المنتظمة في السداد، بحسب مصرفيين تحدثوا في وقت سابق لـ«الشرق بلومبرغ».
وتشمل البيانات المطلوبة قيمة التمويلات ونسب استخدامها ومدى توجيهها إلى المشروعات المستهدفة، إلى جانب الأقساط المستحقة ونسب التعثر، فضلاً عن بيانات أكثر تفصيلاً عن أكبر 15 شركة عقارية في السوق، تتضمن نسب إنجاز مشروعاتها وحجم القروض التي حصلت عليها.
لكن شكري فرق بين تحرك البنك المركزي والحصر الحكومي، موضحاً أن الأول يركز على الشركات والمشروعات التي حصلت على تمويل مصرفي ومدى انتظامها في السداد واستخدام القروض في الأغراض المخصصة لها، بينما يستهدف الحصر الحكومي قياس التأخر الفعلي في تنفيذ وتسليم الوحدات.
وعلى الرغم من المخاوف المحيطة بالسوق، واصل كبار المطورين تسجيل نمو في الأرباح، إذ ارتفع صافي أرباح أكبر 3 شركات عقارية مدرجة في البورصة بنحو 8% خلال النصف الأول من 2026 إلى 13 مليار جنيه.
كما ارتفعت إيرادات النشاط المجمعة للشركات الثلاث، وهي «طلعت مصطفى القابضة» و«سوديك» و«بالم هيلز»، بنحو 28.7% على أساس سنوي إلى 42.46 مليار جنيه، بينما تراجعت المبيعات التعاقدية المجمعة بنحو 6.4% إلى 338.6 مليار جنيه خلال الفترة نفسها.
