أكد الدكتور جلال الشيخ الخبير الاقتصادي والعقاري وعضو جمعية المطورين العقاريين ومدير عام السلمانية جروب، أن السوق العقاري المصري يشهد تحولا هيكليا خلال الربع الثاني من 2026، منتقلا من مرحلة النمو الاستراتيجي بالتضخم إلى مرحلة الاستقرار السعري والتوازن الهيكلي.
وأوضح الشيخ، في تقرير تحليلي استراتيجي عن القطاع العقاري المصري، أن هذا التحول التدريجي والمنضبط يعكس نضج السوق وليس اضطرابه، مشيرًا إلى أن المرحلة الحالية تتزامن مع تباطؤ ملحوظ في معدلات نمو الأسعار بالمناطق الرئيسية، وتراجع وتيرة التسليمات، ووجود ضغوط على خط الإنتاج، إلى جانب دخول استثمارات مؤسسية إقليمية ضخمة تعيد تشكيل خريطة الطلب.
تحول في آليات التسعير
وأشار جلال، إلى حدوث تحول جوهري في آليات التسعير بالسوق العقاري، من التسعير التضخمي إلى التسعير المرتبط بالقيمة الفعلية وقدرة السوق، بالتزامن مع تعرض القوة الشرائية لضغوط تفرز ما وصفه بـ«التصحيح الاستثماري الهادئ.
ولفت التقرير، إلى انحسار معدلات النمو السنوية في المناطق الرئيسية من متوسط يتجاوز 17% إلى ما دون 3%، بالتزامن مع ضخ رأسمال مؤسسي خليجي ضخم يعيد تشكيل ديناميكيات العرض والطلب.
انخفاض حاد في نمو أسعار البيع
وأظهرت المؤشرات الواردة بالتقرير تراجع نمو أسعار البيع في مدينة 6 أكتوبر من 18% خلال الربع الثاني من 2025 إلى 2.8% في الربع الثاني من 2026، بينما انخفض نمو أسعار البيع في القاهرة الجديدة من 15.9% إلى 2.4%.
وعلى صعيد الإيجارات، تراجع معدل النمو في 6 أكتوبر من 25.5% إلى 7%، كما انخفض في القاهرة الجديدة من 17.7% إلى 7% خلال الفترة نفسها.
وأوضح جلال، أن انخفاض معدلات النمو لا يعني تراجع القيم المطلقة للعقارات، وإنما يعكس استقرارها عند مستويات السوق الفعلية، معتبرًا أن البيانات تعكس انتقال السوق من مرحلة النمو الاستراتيجي بالتضخم إلى مرحلة التوازن.
6 أكتوبر والقاهرة الجديدة عند حدود الطلب الفعلي
وبحسب القراءة التحليلية للمؤشرات، يعكس تراجع نمو أسعار البيع في 6 أكتوبر من 18% إلى 2.8% دخول السوق مرحلة التشبع السعري وسقف القدرة الشرائية.
وفي القاهرة الجديدة، يشير انخفاض نمو الأسعار من 15.9% إلى 2.4% إلى وصول القيمة الاسمية إلى حدود الطلب الفعلي، وفقًا للتقرير.
أما استقرار نمو الإيجارات عند 7% في كل من 6 أكتوبر والقاهرة الجديدة، مقارنة بالمعدلات المرتفعة المسجلة في الربع الثاني من 2025، فيمثل، بحسب التقرير، إشارة إلى «تكييف هيكلي متوازن».
الشيخ: السوق لا يمر بانكماش
وأكد الدكتور جلال الشيخ، أن السوق العقاري المصري لا يمر بمرحلة انكماش، وإنما يشهد تصحيحًا استثماريًا هادئًا يعيد ضبط آليات السوق وفق القوة الشرائية الفعلية، معتبرًا أن ذلك يمثل مؤشرًا على الصحة الهيكلية للسوق وليس ضعفًا فيه.
وأشار الخبير الاقتصادي والعقاري وعضو جمعية المطورين العقاريين ومدير عام السلمانية جروب، إلى أن المرحلة الحالية تمثل نقطة إعادة معايرة تتيح للمطورين الناضجين والمستثمرين المؤسسيين إعادة ترتيب أوراقهم، تمهيدًا لموجة النمو الاستثماري المقبلة.
واختتم الشيخ رؤيته، أن السوق لا يتراجع، بل يتنفس، مؤكدا أن ما يحدث يمثل إعادة معايرة صحية وواقعية تمهد لموجة النمو القادمة وفق معطيات اقتصادية أكثر نضجا.
اقرأ أيضاً.. مصلحة الضرائب تحذر: مخالصة التصرفات العقارية تثبت السداد ولا تمنع الفحص لاحقا
