أصبحت أنظمة السداد الطويلة واحدة من أبرز أدوات المنافسة في السوق العقاري المصري، مع طرح خطط تقسيط تمتد إلى 10 و12 و15 سنة، ما يطرح تساؤلات حول القيمة الحقيقية لهذه المبيعات وتأثيرها على التدفقات النقدية للشركات.
القيمة الحالية تكشف التكلفة الحقيقية للتقسيط الطويل
ويبرز هنا مفهوم صافي القيمة الحالية (NPV)، الذي يقيس القيمة الحالية للتدفقات النقدية المستقبلية، باعتبار أن قيمة الأموال تتغير بمرور الوقت، وبالتالي فإن تحصيل 10 ملايين جنيه اليوم لا يعادل تحصيل المبلغ نفسه على مدار 10 أو 15 عامًا.
ووفقًا لمثال حسابي توضيحي، إذا بلغ السعر الاسمي للوحدة 10 ملايين جنيه، وتم تحصيله بالتساوي على فترة زمنية، مع افتراض معدل خصم قدره 15%، فإن القيمة الحالية للتدفقات قد تصل إلى نحو 5.02 مليون جنيه عند التقسيط على 10 سنوات، ونحو 4.52 مليون جنيه على 12 سنة، ونحو 3.90 مليون جنيه على 15 سنة.
وتظل هذه الأرقام افتراضية لأغراض التوضيح، إذ تختلف القيمة الفعلية وفقًا لقيمة المقدم، ومواعيد الأقساط، والدفعات السنوية، وموعد الاستلام، ومعدل الخصم المستخدم من جانب كل شركة.
وتعني هذه المعادلة أن تمديد فترة السداد له تكلفة اقتصادية، حتى عندما يتم الإعلان عن أنظمة تقسيط «بدون فوائد»، إذ قد يتحمل المطور جزءًا من تكلفة التمويل أو يعوضها من خلال رفع سعر البيع أو زيادة سعر المتر.
وبالتالي، لم يعد تقييم الوحدات العقارية اعتمادًا على سعر المتر وحده كافيًا، إذ يجب النظر أيضًا إلى قيمة المقدم، وموعد الاستلام، وفترة السداد، وهيكل الأقساط، والخصومات النقدية، والأهم القيمة الحالية للتدفقات النقدية NPV.
ويمنح التقسيط الطويل مزايا للمشترين والمطورين، أبرزها خفض قيمة القسط وزيادة القدرة على الشراء وتوسيع قاعدة العملاء، كما يساعد الشركات على تحريك المبيعات في ظل المنافسة المتزايدة.
لكن في المقابل، فإن التوسع في البيع بآجال تصل إلى 10 أو 12 أو 15 سنة دون دراسة دقيقة للقيمة الحالية والتدفقات النقدية قد يخلق ضغوطًا على السيولة، رغم تحقيق أرقام مبيعات مرتفعة على الورق.
وتواجه شركات التطوير التزامات نقدية حالية تشمل شراء الأراضي، وتنفيذ الإنشاءات، وشراء المواد الخام، وسداد الرواتب وتكاليف التشغيل والتسويق، في حين أن جزءًا كبيرًا من إيرادات المبيعات قد يتم تحصيله بعد سنوات.
ومع استمرار المنافسة على مدد السداد، قد يتحول السوق إلى سباق نحو تقديم أطول فترة تقسيط، بما يرفع الأسعار الاسمية، لكنه يخفض القيمة الحالية للتدفقات النقدية ويزيد الضغط على السيولة ومخاطر التنفيذ.
وتصبح قدرة المطور على إدارة NPV والتدفقات النقدية والتسعير المالي لأنظمة السداد عنصرًا أساسيًا في تقييم قوة نموذج أعماله، وليس مجرد طول فترة التقسيط.
وبحسب هذا المنظور، فإن التقسيط لمدة 15 عامًا ليس مشكلة في حد ذاته، لكن الخطر يبدأ عندما تتحول زيادة مدة السداد إلى أداة لمجاراة المنافسين دون معرفة التكلفة الاقتصادية الحقيقية لهذه المدة.
فالمعادلة لم تعد فقط، من يملك أفضل موقع أو أفضل منتج؟ وإنما أيضًا: من يستطيع تقديم أطول فترة سداد مع الحفاظ على توازن السيولة والقيمة الحالية للتدفقات النقدية؟.
أقرأ أيضا:عماد أبو جبل يحلل توجيهات الرئيس حول ضبط السوق العقاري وصفقة «علم الروم» باستثمارات 30 مليار دولار
